L’inadempimento da parte del locatore degli obblighi contrattualmente previsti ex lege o assunti in contratto, non esime il conduttore dal tempestivo ed integrale pagamento del canone di locazione, per sua natura direttamente connesso al godimento effettivo e/o potenziale dell’unità immobiliare presa in locazione, residuando a sua disposizione gli ordinari rimedi per recedere dalle vincolanti pattuizioni e per chiedere eventualmente il risarcimento dei danni. L’esposto principio, tuttavia, trova un limite ove venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, configurandosi in tal caso una alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, di talché in presenza di tale situazione deve considerarsi legittima, se conforme a buona fede, la sospensione totale o la autoriduzione del canone, anche alla luce del principio inadimplenti non est adimplendum. In tal senso, nel caso concreto non può dirsi assistito da buona fede l’inadempimento del conduttore all’obbligo di pagamento del canone, in quanto conseguente alla dedotta mancata consegna, da parte del locatore, del certificato di agibilità dell’immobile, peraltro contestata dopo anni dalla iniziale stipula del contratto, non trovando detto inadempimento alcuna giustificazione nel dedotto inadempimento del locatore.
Locazione – Contratto – Inadempimento locatore – Riduzione o cessazione pagamento canone di locazione – Illegittimità – Eccezione – Carenza totale della controprestazione del locatore
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il giudice monocratico nella persona della dott.ssa Donata D’Agostino ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 15652 del Ruolo Generale affari contenziosi civili dell’anno 2014
TRA
CA.FE., nato (…), elettivamente domiciliato in VIA (…) 90144 PALERMO, presso lo studio dell’avv. TO.AN., che lo rappresenta e difende giusta procura in calce all’atto di citazione con contestuale citazione per la convalida
RICORRENTE
CONTRO
DI.RO., nata (…), nella qualità di titolare della pizzeria sita in Palermo, Corso (…) elettivamente domiciliata in VIA (…) 90141 PALERMO, presso lo studio dell’avv. GA.AN., giusto mandato a margine della memoria di costituzione
RESISTENTE
OGGETTO: risoluzione del contratto di locazione
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato Ca.Fe., nella qualità di proprietario dell’immobile sito in Palermo, Corso (…), piano terra, identificato al catasto fabbricati di Palermo al fg. (…), concesso in locazione a uso commerciale a Di.Ro., nella qualità di titolare della pizzeria “La.” sita in Palermo, Corso (…), giusta contratto di locazione del 15.10.2010, registrato in Palermo in data 08.11.2010 al n. 4401 serie 3, chiedeva convalidarsi lo sfratto per morosità, asserendo che la conduttrice non aveva corrisposto le mensilità del canone da giugno a settembre 2011.
Si costituiva Di.Ro. che si opponeva alla convalida, rappresentando che, a ragione della mancata consegna del certificato di agibilità relativo all’immobile per cui è causa, la stesa con pec del 19.09.2014 aveva offerto la consegna delle chiavi e contestualmente dichiarato di recedere dal contratto.
Il Giudice non convalidava lo sfratto, né concedeva l’ordinanza provvisoria di rilascio, non avendone la parte intimante fatto richiesta in udienza, e disponeva il mutamento di rito, fissando udienza di discussione.
Istruita la causa a mezzo di prova orale, all’udienza del 18.02.2016 la causa veniva decisa ex art. 429 c.p.c. mediante lettura del dispositivo.
Entrambe le parti sono concordi nel chiedere la risoluzione del contratto di locazione sebbene per motivi contrapposti: il locatore lamenta la mancata corresponsione dei canoni a far data dal giugno 2014. La conduttrice, invece, assume che il proprietario non si sarebbe attivato per dotare l’immobile del certificato di agibilità, necessario per lo svolgimento dell’attività commerciale prevista in contratto.
Ciò detto, vanno fatti due ordini di considerazioni.
In primo luogo, va detto che è principio noto che nei contratti a prestazioni corrispettive, qual è la locazione, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche, è necessario effettuare un giudizio di comparazione in ordine al comportamento di entrambe le parti per stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all’oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti. Occorre cioè verificare quale sia stato il comportamento colpevole prevalente che abbia alterato il nesso di reciprocità che lega le obbligazioni assunte con la stipula del contratto, dando causa al giustificato inadempimento altrui (Cass. 20614/2009).
In secondo luogo, è principio indiscusso quello per cui, qualora il locatore non osservi gli obblighi contrattualmente previsti ex lege o assunti in contratto, il conduttore, pur avendo a disposizione gli ordinari rimedi per recedere dalle vincolanti pattuizioni e per chiedere eventualmente il risarcimento dei danni, non può tuttavia esimersi dal tempestivo ed integrale pagamento del canone di locazione per sua natura direttamente connesso al godimento effettivo e/o potenziale dell’unità immobiliare presa in locazione.
Tuttavia, il principio sopra menzionato trova un limite “ove venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (Cass. ord. 13887/2011): in presenza di tale situazione, infatti, la sospensione totale o la autoriduzione del canone viene considerata dalla giurisprudenza prevalente come legittima “se conforme a lealtà e buona fede”, anche alla luce del principio “inadimplenti non est adimplendum”.
Ciò detto, la resistente ha dedotto profili di inadempimento del locatore all’obbligo di consegnare il certificato di agibilità.
Al riguardo va detto che l’obbligo gravante sul locatore di consegnare e mantenere la cosa in buono stato locativo al fine di servire all’uso convenuto, sancito dal codice civile al combinato disposto degli artt. 1575 e 1576, va interpretato non in astratto ma in relazione alle pattuizioni in concreto intercorse tra le parti, “conseguentemente rispondendo solo ove la cosa al momento della consegna o successivamente risulti affetta da occulti, tali da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la pattuita destinazione contrattuale” (Cass. 14094/2005).
Quanto poi, nello specifico, al certificato di agibilità, esso viene rilasciato dal Comune e ha la funzione precipua di certificare la “sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati” (art. 24, 1 comma D.P.R. 380/2001). Si tratta di un documento che non riveste una funzione urbanistica d’interesse generale, quale quella di attestare la regolarità urbanistica del bene, bensì è posto a presidio dell’interesse particolare del compratore, attestando la capacità del bene di assolvere alla funzione economico – sociale cui è destinato, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.
Esso viene tradizionalmente ricondotto nell’ambito dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta che l’art. 1477, al 3° co., c.c. impone al venditore di consegnare all’acquirente. Trattasi tuttavia di un obbligo derogabile tramite un diverso accordo fra le parti, con cui, oltre all’esonero del venditore dall’obbligo stesso, potrebbe essere convenuto l’esonero, sempre del venditore, dalla responsabilità conseguente all’eventuale impossibilità di ottenere il certificato.
Non è poi pacifico in giurisprudenza se la mancanza di tale documentazione possa essere motivo di nullità, né comunque di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto di locazione, nel caso in cui il conduttore ne fosse stato a conoscenza o, comunque, se lo stesso abbia utilizzato il bene secondo la destinazione d’uso convenuta.
Ciò detto, non risulta dal contratto di locazione regolativo del rapporto tra le parti l’assunzione di uno specifico obbligo del locatore di consegnare il predetto certificato alla conduttrice, né. quest’ultima ha in qualche modo dimostrato di non avere goduto della cosa secondo la sua destinazione a causa dell’assenza della documentazione sopra menzionata.
Ripercorrendo, infatti, il rapporto locativo dalla sua costituzione al giudizio, esso risulta avere avuto inizio nel 2010; nel giugno 2014 le parti addivengono ad un accordo transattivo a definizione della lite sfociata nel giudizio per convalida di sfratto n. R.G. 3769/2014, senza che dell’omissione del locatore, contestata in questa sede, venga fatta la benché minima menzione; nel luglio 2014 la conduttrice lamenta la mancata consegna del certificato di agibilità con riserva, in caso di esito negativo, di recedere dal contratto, come da ultimo rappresentato con la missiva del 19.09.2014.
Al di là della ricezione della corrispondenza sopra menzionata, inviata a indirizzo di posta elettronica non certificato e in difetto della prova dell’effettiva conoscibilità della stessa da parte del destinatario, resta il fatto oggettivo che, solo dopo quattro anni di esercizio dell’attività commerciale nel locale oggetto di locazione, Di.Ro. ebbe a lamentarsi della carenza della suddetta documentazione.
Né tale dato oggettivo è stato in qualche modo contraddetto dalle prove orali assunte in giudizio: che il certificato mancasse sin nel 2010 e che parte resistente ne fosse a conoscenza è quanto emerso dall’istruttoria ed è stato riferito tanto dai testi di parte ricorrente (“ne abbiamo sempre parlato del certificato di agibilità e abbiamo detto che non ce l’avrebbero dato subito”, teste Ca.), che da quelli della resistente (“già c’era un tecnico che seguiva la pratica all’edilizia privata e si parlò espressamente di questo profilo. Avvenne all’inizio del 2010”, teste Pa.).
Significativo appare che in quattro anni di rapporto locativo mai la conduttrice ebbe a lamentarsi della mancanza della documentazione sopra menzionata e, soprattutto, va valorizzata l’assenza di alcuna prova del pregiudizio patito nell’esercizio dell’attività commerciale cui l’immobile era destinato contrattualmente, e ciò a causa della suddetta carenza.
Del pari va tenuto conto della mancata menzione di tale lacuna, considerata grave al punto da giustificare il recesso, in sede di accordo transattivo di solo un mese antecedente al presunto invio delle missive, di cui alla produzione della resistente.
Sulla base di tutte le superiori argomentazioni, è acclarato l’inadempimento della conduttrice all’obbligo di pagamento del canone ed esso non può trovare giustificazione alcuna nel dedotto inadempimento del locatore.
Quanto al recesso, prescindendo dalla valutazione dei motivi, ad ogni modo va detto che la convenuta non ha regolarmente formalizzato la sua disdetta a mezzo lettera raccomandata, né ha rispettato il preavviso di sei mesi, previsto per legge.
Inoltre, deve osservarsi che la conduttrice si è limitata a fare offerta delle chiavi dell’immobile in maniera non formale, ovvero a mezzo mail della cui ricezione tra l’altro non vi è neppure prova. Da qui, la stessa è rimasta sostanzialmente nella disponibilità dell’immobile e, in assenza di prova contraria, lo è all’attualità. Al riguardo, con sentenza n. 550/2012, la Corte di Cassazione ha affermato che l’obbligazione di restituzione della cosa locata, gravante sul conduttore a norma dell’art. 1590 c.c., può ritenersi correttamente adempiuta anche mediante la semplice restituzione delle chiavi dell’immobile, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale (nel caso deciso, la Suprema Corte ha perciò confermato la sentenza di merito, che aveva ritenuto che la riconsegna delle chiavi, effettuata nelle mani dei legali delle locatrici, dovesse essere interpretata come volontà di accettare la restituzione dell’immobile nello stato di fatto in cui lo stesso si trovava).
Tale pronuncia si contrappone ad un più rigoroso indirizzo giurisprudenziale per il quale il conduttore, per sottrarsi agli obblighi conseguenti alla situazione di mora debendi, deve effettuare la riconsegna dell’immobile al locatore, o fargliene offerta formale ai sensi dell’art. 1216 c.c. (v. Cass. n. 2086/2002; Cass. n. 1941/2003).
Secondo altra più mite interpretazione, invece, il conduttore può evitare la mora anche effettuando un’offerta non formale al locatore: l’eventuale illegittimo rifiuto di quest’ultimo, opposto ad altre modalità di offerta di riconsegna dell’immobile locato, ex art. 1220 c.c., diverse dall’offerta formale, purché serie, concrete e tempestive, escluderebbe, quindi, la mora del conduttore nell’adempimento dell’obbligo di restituzione, esonerando lo stesso altresì dall’obbligo di pagare al locatore il corrispettivo convenuto previsto dall’art. 1591 c.c. (Cass. 3 settembre 2007, n. 18496; Cass. 7 giugno 2006 n. 13345; Cass. 14 febbraio 2006 n. 3184).
In altri termini, l’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, posta a carico del conduttore, non può esaurirsi in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un’attività consistente in un’effettiva restituzione delle chiavi stesse, e quindi in una concreta immissione del bene nella sfera di concreta disponibilità del locatore: nel caso mancasse la cooperazione di quest’ultimo, si impone altresì, ai fini della liberazione dagli obblighi connessi alla mancata riconsegna, un’offerta fatta a norma dell’art. 1216 c.c., pur non essendo tale rigore formale richiesto in prima battuta. Grava, peraltro, sul conduttore, quale debitore della prestazione, la prova positiva di tale attività, e non sul locatore la prova del contrario (Cass. 5 giugno 1996, n. 5270; Cass. n. 7776/ 2004).
Detto questo, nel caso di specie Di.Ro. si è limitata a comunicare la sua volontà di recedere dal contratto senza formalizzarla e senza fare offerta reale di consegna delle chiavi.
Tanto premesso il contratto di locazione stipulato tra le parti e relativo all’immobile sito in Palermo, Corso (…), piano terra, identificato al catasto fabbricati di Palermo al fg. (…), p.lla (…) deve considerarsi risolto per inadempimento della conduttrice.
Conseguentemente Di.Ro. va condannata, oltre che al rilascio dell’immobile, al pagamento di Euro 17.682,42 pari a n. 21 mensilità da giugno 2014 alla sentenza, oltre interessi dalle singole scadenze al soddisfo. Le spese seguono la soccombenza.
DISPOSITIVO
Il Tribunale di Palermo, seconda sezione civile definitivamente pronunciando respinta ogni contraria domanda eccezione e difesa accoglie la domanda spiegata da Ca.Fe. nei confronti di Di.Ro. e, per l’effetto, dichiara risolto per inadempimento della conduttrice il contratto di locazione stipulato tra le parti e relativo all’immobile sito in Palermo, Corso (…), piano terra, identificato al catasto fabbricati di Palermo al fg. (…);
ordina a Di.Ro. di rilasciare l’immobile libero da persone e cose, fissando per l’esecuzione la data del 29.02.2016;
condanna Di.Ro. alla corresponsione in favore di Ca.Fe. di Euro 17.682,42 pari a n. 21 mensilità da giugno 2014 alla sentenza, oltre interessi dalle singole scadenze al soddisfo.
Condanna Di.Ro. alla refusione in favore di Ca.Fe. delle spese di giudizio che si liquidano in Euro 2.200,00 oltre rimborso forfetario spese al 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Palermo il 18 febbraio 2016.
Depositata in Cancelleria il 19 febbraio 2016.
Condominio e destinazione della cosa comune