Rinnovazione tacita locazione

 

 

La rinnovazione tacita del contratto di locazione ai sensi dell’art. 1597 c.c., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la sua volontà di porre termine al rapporto, la suddetta rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invece un suo comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile

Sentenza 28 luglio 2014, n. 17105

Locazione – Contratto – Volontà di proroga tacita – Inequivocabilità – Non ravvisabilità di una tacita volontà di rinnovo – Intimazione di licenza per finita locazione – Omessa iscrizione a ruolo dell’atto di intimidazione

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BERRUTI Giuseppe Maria – Presidente

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Consigliere

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – rel. Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23539-2012 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

e contro

(OMISSIS) SRL;

– intimata –

avverso la sentenza n. 2651/2012 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 13/06/2012 R.G.N. 5121/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/06/2014 dal Consigliere Dott. DANILO SESTINI;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FINOCCHI GHERSI Renato che ha concluso per l’accoglimento del ricorso p.q.r..

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Nel maggio 1986, (OMISSIS) e (OMISSIS) notificavano a (OMISSIS) licenza per finita locazione in relazione ad un immobile ad uso diverso che la (OMISSIS) deteneva in forza di successione in un contratto di locazione risalente al marzo 1965.

L’intimata si opponeva alla convalida e agiva in separata sede per far valere l’acquisto della proprieta’ del bene per effetto dell’esercizio del diritto di prelazione; tale controversia veniva definita soltanto a seguito di sentenza n. 6615/2008 del 16.3.2008 con cui la Corte di Cassazione escludeva l’opponibilita del diritto di prelazione ai coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS).

Nel frattempo, il giudizio per finita locazione era stato dichiarato interrotto all’udienza del 29.11.99 (a seguito del decesso del legale della (OMISSIS)), senza che venisse successivamente riassunto.

Con atto notificato il 9.6.2008, i coniugi (OMISSIS) intimavano sfratto per finita locazione in relazione alla scadenza del 1986; a fronte di opposizione da parte della (OMISSIS) e della societa’ (OMISSIS) s.r.l. (nel frattempo subentrata nella detenzione dell’immobile), il Tribunale di Roma emetteva ordinanza non impugnabile di rilascio, alla quale faceva seguito – in data 5.3.2009 – lo spontaneo rilascio da parte della (OMISSIS).

Con successiva sentenza n. 19540/09, il Tribunale dichiarava che il contratto era cessato alla data del 28.2.1986.

In riforma di tale sentenza, la Corte di Appello di Roma accertava che il contratto si era rinnovato tacitamente e lo dichiarava cessato alla data del 10.7.2010 (ma in motivazione e’ indicata la data del 28.2.2010), per effetto della disdetta implicita nell’intimazione di sfratto del 2008.

Ricorrono per cassazione i coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS), affidandosi a tre motivi illustrati da memoria; resiste la (OMISSIS), mentre la (OMISSIS) s.r.l. non svolge attivita’ difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La sentenza impugnata ha riconosciuto corrette le affermazioni compiute dal primo giudice – “sia in ordine alla scadenza della locazione … al termine della disciplina transitoria, della cit. Legge n. 392, ex articolo 67 lettera b) e della Legge n. 94 del 1982, articolo 15 bis indicata per il 28.2.1986, sia in relazione al fatto che questo tipo di locazioni veniva a scadere automaticamente alla scadenza della predetta disciplina, senza che si realizzasse in breve tempo la possibilita’ di un rinnovo tacito”; cio’ premesso, ha pero’ affermato di non condividere “la decisione sul mantenimento di detta scadenza in relazione alla fattispecie concreta esaminata”: ha osservato, infatti, che “i locatori, dopo aver intimato sfratto per finita locazione con atto notificato il 18.6.1986, non davano alcun seguito al procedimento, subito interrotto e mai riassunto” ed ha ritenuto che il “lunghissimo periodo, pari a quasi quattro esenni, fino alla nuova intimazione di sfratto notificata nel 2008 (ovvero dopo ben 22 anni)” consentiva di ritenere l’intervenuta rinnovazione (tacita) del contratto, senza che a cio’ ostasse “il fatto che per tutto il periodo vi e’ stata tra le parti una causa relativa alla proprieta’ dell’immobile …, che deve ritenersi del tutto indipendente dal presente contenzioso”.

2. Col primo motivo (“violazione o falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 67, Legge n. 94 del 1982, articolo 15 bis e articolo 1597 c.c., comma 3”), i ricorrenti censurano la ritenuta tacita riconduzione del rapporto in considerazione del fatto che la scadenza del contratto al termine di periodo di proroga legale era automatica e – altresi’ – del fatto che l’intimazione di licenza notificata nel maggio 1986 comportava l’irrilevanza della perdurante detenzione, giacche’ l’articolo 1597 c.c., comma 3 prevede che “se e’ stata data licenza, il conduttore non puo’ opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volonta’ del locatore di rinnovare il contratto”.

Col secondo motivo (“violazione dell’articolo 295 c.p.c., in riferimento agli articoli 832, 1571 e 1585 c.c.” in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3) viene evidenziata la “radicale incompatibilita’ della posizione giuridica di proprietario esclusivo e pieno, rivendicata dalla … (OMISSIS), rispetto alla posizione di mera conduttrice dell’immobile” e viene pertanto censurata la sentenza impugnata per non aver tenuto conto di tale “evidente pregiudizialita’ necessaria” e per aver “ritenuto erroneamente del tutto indipendente dal presente giudizio” la questione del diritto di prelazione vantato dalla (OMISSIS).

Col terzo motivo, si torna a censurare – questa volta sotto i profili del vizio di motivazione (omessa, insufficiente o contraddittoria) e dell’error in procedendo, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., nn. 4 e 5 – il fatto che non si sia tenuto conto degli effetti della prima intimazione di licenza e che non sia stata data motivazione circa il comportamento successivo dei locatori che avrebbe manifestato una volonta’ contraria a quella di porre fine al rapporto.

3. Il ricorso e’ fondato, per quanto di ragione, alla stregua delle considerazioni che seguono.

3.1. In tema di rinnovazione tacita del contratto di locazione, la disposizione dell’articolo 1597 c.c., comma 3 impone che, ove il locatore abbia dato licenza, la successiva volonta’ di non opporsi alla rinnovazione tacita emerga da elementi univoci che consentano di ritenere venuto meno l’interesse alla cessazione del rapporto.

Al riguardo, la giurisprudenza di questa Corte ha avuto modo di affermare che “la rinnovazione tacita del contratto di locazione ai sensi dell’articolo 1597 cod. civ., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volonta’ contraria da parte del locatore, cosicche’, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la sua volonta’ di porre termine al rapporto, la suddetta rinnovazione non puo’ desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invece un suo comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volonta’, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto” (Cass. n. 10946/2003); si e’ anche precisato che “la volonta’ di prorogare tacitamente il contratto di locazione pervenuto a scadenza puo’ essere manifestata anche tacitamente, ma deve essere inequivoca. Non puo’, pertanto, ravvisarsi … una tacita volonta’ di prorogare il contratto nella condotta del locatore che, dopo avere intimato licenza per finita locazione, ometta di iscrivere a ruolo l’atto di intimazione” (Cass. n. 8729/2011, che richiama -in motivazione- Cass. n. 14810/04, Cass. n. 257/06 e Cass. n. 5464/06).

3.2. Fatta concreta applicazione di tali principi al caso in esame (che presenta la peculiarita’ di aver visto impegnate le parti in un contenzioso ultraventennale), ritiene il Collegio che difettino elementi idonei a far constare un ripensamento dei locatori rispetto all’originaria richiesta di rilascio: la circostanza che la nuova intimazione di sfratto sia stata notificata immediatamente dopo la definizione del contenzioso relativo alla prelazione consente – infatti – di escludere che sia mai venuto meno l’interesse dei locatori a conseguire il rilascio del bene (lasciando anche comprendere come la mancata riassunzione dell’originario procedimento di sfratto sia dipesa esclusivamente – in un’ottica di economia dei mezzi processuali – dall’esigenza di definire la questione pregiudiziale della proprieta’ del bene).

3.3. Atteso che non risultano necessari ulteriori accertamenti di fatto e che e’ pacifico che – in difetto di rinnovazione tacita – il contratto deve intendersi scaduto alla data del 28.2.1986, l’accoglimento del primo motivo consente la decisione della causa nel merito, con assorbimento del secondo e del terzo motivo.

4. Le peculiarita’ della fattispecie (che hanno dato luogo a opposte decisioni di merito) giustificano l’integrale compensazione delle spese sia per i gradi merito che per il giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

la Corte accoglie il primo motivo, assorbiti gli altri, cassa e, decidendo nel merito, dichiara che il contratto di locazione e’ cessato in data 28.2.1986.

Compensa le spese dei gradi di merito e del presente giudizio.

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