Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire e riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune; la soluzione prescelta (accesso e passaggio da un determinato fondo altrui) deve essere l’unica possibile o se, tra più soluzioni, quella che consente il raggiungimento dello scopo con il minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio sia del proprietario del fondo che deve subirlo.
Tribunale di Catanzaro, sez. II Civile, sentenza 20 luglio 2014
Giudice Scalera
Fatto e diritto
Il Giudice designato, dott. A.S., a scioglimento della riserva di cui al verbale d’ udienza del 15.7.2014;
letti gli atti e i documenti di causa;
considerato che la controversia ha ad oggetto l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione di una facciata esterna dell’edificio del Condominio ricorrente, il quale confina con l’immobile di proprietà degli odierni resistenti;
considerato che, in base al disposto dell’art. 843, comma 1 c.c., “il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire e riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune”;
considerato, altresì, che, secondo la giurisprudenza della Suprema Corte, “per stabilire se sussista o meno, nel caso concreto, la necessità cui l’art. 843 c.c. subordina la concessione dell’accesso sul fondo altrui, occorre che il giudice di merito proceda ad una complessiva valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio da un determinato fondo altrui) sia l’unica possibile o se, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo con il minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio sia del proprietario del fondo che deve subirlo. Cosicché, ove giunga alla conclusione che il soggetto che chiede il paesaggio possa procurarselo altrove con disagi o con costi quanto meno pari a quelli che subirebbe il proprietario del fondo che dovrebbe subire il passaggio stesso, deve escludere che ricorra il richiesto requisito della necessità” (cfr., ex multis, Cass. 29.1.2007, n. 1801); “la valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti deve essere compiuta, con riferimento alla necessità non della costruzione o manutenzione, ma dell’ingresso e del transito, nel senso che l’utilizzazione del fondo del vicino non è consentita, ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio” (Cass. 26.11.2008, n. 48234);
osservato che, secondo le risultanze della C.T.U. espletata in corso di causa (cfr. relazione peritale depositata dall’ing. F.C.), tutte le soluzioni tecniche astrattamente ipotizzabili prevedono necessariamente, data la conformazione dei luoghi, l’accesso alla proprietà dei resistenti per l’esecuzione dei lavori in oggetto ad un’altezza inferiore a 4,5 metri;
osservato, altresì, che, mentre la soluzione prospettata dalla parte resistente in comparsa di costituzione (utilizzo di una “piattaforma mobile autosollevante bicolonna”) non è realizzabile per le ragioni indicate dal C.T.U. alle pagg. 9-10 della relazione peritale citata, l’unica alternativa rispetto all’installazione di un punteggio tradizionale nella proprietà dei coniugi B.-P. è costituita dall’impiego di una “piattaforma autocarrata aerea a cestello con bracci articolati e telescopi” (cfr. pag. 10 della relazione peritale citata);
ritenuto che l’utilizzabilità della piattaforma autocarrata non vale ad escludere il diritto ex art. 843 c.c. del Condominio ricorrente in quanto, da un lato, tale soluzione non consentirebbe di effettuare i lavori ad un’altezza inferiore a 4.5 metri, lavori per i quali – come si è detto poc’anzi – si renderebbe comunque inevitabile l’accesso al fondo di proprietà dei resistenti; dall’altro, questa tecnica di lavorazione – che, lo si ribadisce una volta di più, non escluderebbe i disagi per i proprietari del fondo confinante – presenta degli svantaggi (limitata produttività in cantiere, vista la ridotta dimensione del cestello, che ha una capienza limitata ad un operaio o, al massimo, due; resa quantitativa inferiore; necessità di specifici corsi e attestati per l’impresa esecutrice dei lavori; cfr. pag. 10 della relazione peritale) e, comunque, costi maggiori rispetto al ponteggio “tradizionale” (cfr. pag. 13 nella relazione peritale); ponteggio che viene indicato dal C.T.U. come la più agevole modalità di lavoro nella fattispecie di che trattasi (cfr. pag. 11 della relazione peritale citata);
osservato che, in corso di causa, le parti hanno sostanzialmente raggiunto un accordo transattivo – accordo che si è tradotto in una bozza di scrittura privata, poi non perfezionatasi per ragioni imputabili ora al ricorrente (cfr. corrispondenza predetta dal procuratore dei resistenti all’udienza del 4.4.2014), ora ai resistenti (cfr. pagg. 4-5) della relazione peritale citata) – nel quale si prevedeva l’installazione di un ponteggio nel cortile di proprietà dei resistenti, oltre al versamento da parte del Condominio di un deposito cauzionale di € 2.000,00 a garanzia degli eventuali danni e dell’ulteriore somma di € 10,00 per ogni giorno di occupazione del fondo confinante (cfr. scrittura privata prodotta all’udienza del 4.4.2014;
considerato che il contenuto di tale accordo realizza, alla luce delle considerazioni che precedono, un equo contemperamento degli interessi in gioco e, pertanto, – avuto riguardo alle domande avanzate in giudizio dalle parti – può ben essere recepito nell’odierno provvedimento;
ritenuto sussistente, per quanto sin qui esposto, il requisito del fumus boni iuris della domanda cautelare;
ritenuto, altresì, sussistente il requisito del periculum in mora, ravvisabile – anche sulla scorta della conforme giurisprudenza di merito formatasi in fattispecie analoghe (Trib. Padova, 29.1.2007, in Foro it. 2008, 1, I, 327; Trib. Ariano Irpino 14.3.2005, in Arch. Locazioni 2005, 676; Trib. Salerno, 27.1.2004, in Giur. merito 2004, 1678) – ora nel rischio di distacco di porzioni dei cornicioni presenti sulla facciata dell’edificio condominiale, ora nel nocumento estetico essendo la facciata medesima priva di tinteggiatura;
ritenute che, in ragione vuoi del comportamento processuale ed extraprocessuale delle parti, vuoi del contenuto della decisione, sussistono giustificati motivi per compensare per la metà le spese di lite che, per la restante metà, vanno poste a carico dei resistenti soccombenti, nella misura liquidata in dispositivo;
ritenuto, altresì, che, per le medesime ragioni, le spese relative alla C.T.U., peraltro non richiesta da alcuna delle parti, vanno poste per il 50% a carico della parte ricorrente e per il restante 50% a carico delle parti resistenti;
P.Q.M.
Il Tribunale di Catanzaro, in persona del Giudice designato dott. A.S., in accoglimento del ricorso ex art. 700 c.p.c. promossa da …, ogni contraria istanza disattesa e/o rigettata, così provvede:
1) ordina a … e a … di consentire al il montaggio e l’installazione nel cortile di loro proprietà di un ponteggio adiacente la facciata nord dell’edificio condominiale per il tempo necessario all’esecuzione dei lavori per cui è causa, meglio indicati a pag. 7 dell’elaborato peritale a firma del C.T.U., ing. F.C.;
2) ordina al … di versare a … e a … la somma di € 2.000,00 a titolo di cauzione per l’eventuale risarcimento dei danni che dovessero essere arrecati alla proprietà dei resistenti;
3) vista la richiesta di parte ricorrente, determina in € 10,00 giornaliere la somma che il … dovrà versare ai resistenti a fine lavori a titolo di indennità ex art. 843, comma 2 c.c.;
4) condanna … e … a rimborsare a … le spese di lite che, compensate per la metà, si liquidano, per la restante metà in € 317,50 (di cui € 100,00 per la fase di studio, € 67,50 per la fase introduttiva, € 100,00 per la fase istruttoria, € 50,00 per la fase decisionale), oltre accessori di legge e rimborso forfettario per spese generali;
5) pone le spese relative alla C.T.C. – liquidate con separato decreto – per il 50% a carico della parte ricorrente e per il restante 50% a carico dei resistenti;
6) manda alla Cancelleria per le comunicazioni di rito.
Condominio e destinazione della cosa comune