In tema di prelazione urbana, la stipula del contratto preliminare di vendita dell’immobile locato con altro soggetto integra la chiara manifestazione, da parte del locatore, dell’intento di alienare, atteso che da tale momento sorge a suo carico l’obbligo, ai sensi dell’art. 38 l. 27 luglio 1978, n. 392, di darne comunicazione al conduttore con atto notificato e corredato di tutte le indicazioni circa le condizioni della compravendita, mentre è irrilevante che il contratto definitivo debba essere stipulato in data successiva alla cessazione del rapporto locatizio. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto che il suddetto principio trovasse applicazione, a maggior ragione, nel caso in cui la conclusione del definitivo risultasse artatamente procrastinata ad epoca successiva alla scadenza della locazione utilizzando un meccanismo di schermo societario per celare l’identità del vero compratore, sostanzialmente coincidente con il promittente venditore indicato nel compromesso).
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile
Sentenza 21 maggio 2014, n. 11247
Integrale
Diritto di prelazione – Immobile locato – Stipula di un contratto preliminare – Chiara manifestazione dell’intento di vendere – Irrilevanza della stipula del contratto definitivo alla cessazione del rapporto locativo
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SALME’ Giuseppe – Presidente
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere
Dott. D’ALESSANDRO Paolo – Consigliere
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – rel. Consigliere
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 19707-2010 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) SRL (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale a margine;
– controricorrente –
e contro
(OMISSIS), (OMISSIS);
– intimate –
avverso la sentenza n. 1982/2009 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 05/06/2009, R.G.N. 6473/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/01/2014 dal Consigliere Dott. GIACOMO TRAVAGLINO;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CORASANITI Giuseppe che ha concluso per il rigetto del ricorso.
I FATTI
(OMISSIS) convenne in giudizio, dinanzi al Tribunale di Roma, la societa’ (OMISSIS) e (OMISSIS), chiedendo che venisse accertato il proprio diritto di prelazione su di un immobile da lei condotto in locazione, e l’invalidita’ e inefficacia dell’atto di compravendita stipulato il (OMISSIS) tra (OMISSIS) e (OMISSIS) da una parte, e la societa’ (OMISSIS) dall’altra – atto preceduto dalla stipula di un preliminare in data (OMISSIS) tra le predette (OMISSIS) – (OMISSIS) e (OMISSIS), legale rappresentante della (OMISSIS) -, con conseguente declaratoria della legittimita’ del proprio diritto di riscatto e conseguente trasferimento della proprieta’ dell’immobile in suo favore.
Espose l’attrice di essere venuta a conoscenza, nel perdurante vigore del contratto di locazione, della stipula del preliminare (OMISSIS), e di aver esercitato il diritto di prelazione della Legge n. 392 del 1978, ex articolo 38 con telegramma del 29.6.1999.
Le locatrici, disattendendo l’offerta della (OMISSIS), avevano poi venduto l’immobile alla societa’ (OMISSIS) nel (OMISSIS).
Il giudice di primo grado respinse la domanda.
L’appello proposto da (OMISSIS) fu rigettato dalla Corte capitolina.
La sentenza della Corte territoriale e’ stata impugnata dall’appellante con ricorso per cassazione sorretto da 3 motivi di censura e illustrato da memoria.
Resiste la (OMISSIS) con controricorso.
LE RAGIONI DELLA DECISIONE
Il ricorso e’ pienamente fondato.
Con il primo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1457 c.c., nonche’ degli articoli 1362 ss. in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.
La censura e’ corredata dal seguente quesito di diritto (formulato ex articolo 366 bis c.p.c. applicabile ratione temporis, essendo stata la sentenza d’appello depositata nel vigore del Decreto Legislativo n. 40 del 2006):
Dica la Corte se il carattere essenziale del termine previsto da un contratto preliminare di compravendita per la stipulazione di un contratto definitivo possa desumersi soltanto dalla mera locuzione di stile “entro e non oltre” usata dai contraenti, oppure sei il termine possa essere ritenuto essenziale, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1457 c.c., soltanto quando, all’esito di una indagine del giudice di merito da condursi alla stregua delle espressioni usate dai contraenti e della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volonta’ delle parti di ritenere perduta l’utilita’ economica del contratto con 1’inutile decorso del termine medesimo.
Il motivo e’ fondato.
Costituisce ius receptum presso questa Corte regolatrice il principio secondo il quale l’essenzialita’ del termine non possa in alcun modo desumersi dalla sola espressione, evidentemente di stile, “entro e non oltre”, quando non risulti ne’ da specifiche indicazioni delle parti, ne’ dall’oggetto del negozio che l’utilita’ economica sottesa al contratto andrebbe perduta se la prestazione non venisse eseguita entro una certa data (cosi’, funditus, tra le molte conformi, Cass. 5797/2005).
La totale carenza di qualsivoglia indagine su tutti gli elementi di fatto necessari a predicare, o meno, l’essenzialita’ del termine in parola vulnera irredimibilmente la legittimita’ del dictum di merito, che va pertanto riformato.
Con il secondo motivo, si denuncia omessa e/o insufficiente motivazione per omesso o insufficiente esame di documenti e/o fatti e/o punti controversi decisivi per il giudizio, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
Con il terzo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articoli 38 e 39 in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3; omessa e/o insufficiente motivazione per omesso o insufficiente esame di documenti e/o fatti e/o punti controversi decisivi per il giudizio, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
La censura sviluppata con il secondo motivo e’ corredata dal seguente quesito di diritto:
Dica la Corte se, ai fini della valutazione della ricorrenza o meno di una vendita in blocco e della conseguente sussistenza o meno del diritto di prelazione e di riscatto del conduttore, si possa far riferimento soltanto al contratto preliminare di compravendita e alla eventuale mera intenzione delle parti contraenti di considerare gli immobili come un unico oggetto funzionalmente collegati tra loro oppure si debba fare riferimento esclusivamente al contratto definitivo di compravendita e alla effettiva ed oggettiva individualita’ strutturale e funzionale dei beni venduti, tale da non essere oggettivamente frazionabile in distinti trasferimenti delle singole porzioni di fabbricato.
I denunciati vizi motivazionali sono corredati (ff. 20 e 25 del ricorso), ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c., dalla puntuale indicazione dei fatti controversi.
I motivi, che possono esaminarsi congiuntamente attesane la intrinseca connessione, risultano palesemente fondati.
Osserva condivisibilmente parte ricorrente:
che (OMISSIS) stipulo’, in qualita’ di promissaria acquirente, un contratto preliminare avente ad oggetto non soltanto l’immobile condotto dalla (OMISSIS) nel (OMISSIS), indicando nel luglio del 1999 (a distanza, cioe’, di quasi due anni) la data di stipula del definitivo, ma anche un secondo appartamento, sito nel medesimo stabile, per il quale era stato prevista una scadenza (30.10.1997) considerevolmente inferiore (in ossequio al principio dell’autosufficienza del ricorso, la difesa (OMISSIS) riporta, nella narrativa del ricorso, il contenuto testuale delle convenzioni negoziali in parola);
che la (OMISSIS) era titolare del 90% delle quote della (OMISSIS) srl, oltre che legale rappresentante della societa’ che, nel corso del giudizio di secondo grado, la (OMISSIS) ha ammesso di esercitare l’attivita’ alberghiera nello stabile, anche per effetto del conferimento, da parte della (OMISSIS), con rogito del (OMISSIS), di altri tre appartamenti ubicati nel medesimo stabile;
che l’ipotesi di vendita in blocco degli immobili non poteva ritenersi predicabile con riferimento ai soli preliminari, mentre restava del tutto esclusa se approfonditamente esaminata alla luce dell’intera operazione economica realizzata dalla (OMISSIS);
che il collegamento tra il preliminare del (OMISSIS) e il contratto di compravendita del (OMISSIS) non poteva in alcun modo escludersi, alla luce del piu’ ampio disegno perseguito ab origine da quest’ultima (e cioe’ intraprendere l’attivita’ alberghiera cui l’appartamento locato alla (OMISSIS) risultava funzionale), onde eludere il diritto di prelazione.
Appaiono pertanto, da un lato, insanabilmente contraddittorie le affermazioni della Corte di appello che, nel descrivere le alienazioni come funzionalmente unitarie, non ne deduce poi l’unica conseguenza logica di tale unitarieta’ con riguardo ai rapporti, anche temporali, tra i contratti preliminari e le alienazioni definitive, dall’altro, irredimibilmente inconsistenti le affermazioni volte a rilevare una pretesa “diversita’ di soggetti”, rispettivamente parti dei due contratti, una volta emerso inconfutabilmente il collegamento morfologico, di fatto e di diritto, oltre che quello funzionale, di carattere economico imprenditoriale, caratterizzantesi per una quasi totale immedesimazione della (OMISSIS) con lo schermo societario costituito dalla (OMISSIS).
Tali premesse andranno, pertanto, in sede di giudizio di rinvio, coniugate con il costante orientamento di questa Corte regolatrice alla luce del quale la stipula del contratto preliminare integra la chiara manifestazione dell’intento di vendere da parte del locatore, mentre e’ irrilevante che il contratto definitivo debba essere stipulato in data successiva alla cessazione del rapporto locativo (ex multis, Cass. 5502/2008), principio, questo, parimenti applicabile (e a piu’ forte ragione) volta che la stipula del definitivo risultasse callidamente procrastinata ad epoca successiva alla scadenza della locazione utilizzando un meccanismo di schermo societario per celare l’identita’ del vero compratore, ove questi coincida con il promittente venditore indicato nel compromesso.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte di appello di Roma in altra composizione.
Condominio e destinazione della cosa comune