Nel contratto di locazione di un bene immobile che sia destinato ad un uso diverso da quello abitativo, l’assenza di autorizzazioni o concessioni destinate a condizionare la regolarità del bene sotto il profilo edilizio ed in particolare l’abitabilità dello stesso, ovvero l’idoneità allo svolgimento di un’attività commerciale, costituisce impedimento del locatore e giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 c.c. salvo che il conduttore, a conoscenza della situazione, l’abbia consapevolmente accettata. A tal riguardo neppure assume alcun rilievo la circostanza che il locatore, riconoscendo implicitamente il proprio inadempimento, abbia presentato domanda di concessione in sanatoria e che sulla relativa istanza non ci sia stato ancora un pronunciamento definitivo.
Tribunale Cassino, civile – Sentenza 26 settembre 2013, n. 742
RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE – LOCAZIONE DI IMMOBILI DESTINATI AD USO DIVERSO DA QUELLO ABITATIVO – INIDONEITÀ DEL BENE ALL’USO CUI È DESTINATO – RISOLUZIONE DEL CONTRATTO – PRESUPPOSTI
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CASSINO
SEZIONE CIVILE
Il Giudice del Tribunale di Cassino, nella persona del dott. Gabriele Sordi, ha pronuncialo la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 2551 del ruolo generale degli altari contenziosi dell’anno 2012, decisa all’udienza del 25/09/13 vertente
Tra
Ce.Lu. rapp.to e difeso giusta procura a margine dell’atto di citazione a giudizio dall’Avv. Al.Ra. ed elett.te dom.to presso il suo studio in Colle San Magno, via (…);
attore – convenuto in riconvenzionale
E
Ma.Da. rapp.to e difeso giusta procura in atti, dagli Avv.ti Al.An. e Pi.Be. ed elett.te dom.to presso lo studio dell’Avv. Gi.Sa. in Cassino, p.zza (…)
convenuta – attore in riconvenzionale
Oggetto: risoluzione di contratto di locazione, indennità per perdita di avviamento commerciale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 20.9.12 regolarmente notificato il sig. Ce.Lu. ha intimato lo sfratto per morosità al sig Ma.Da. riguardo l’immobile locatogli in c.da (…) di Colle San Magno, secondo la sua prospettazione ad uso abitativo, con contratto registrato in data 30.12.1 1 deducendone la morosità nel pagamento dei canoni da maggio a settembre 2012 per un totale di Euro 6.500.00 (5 canoni da Euro 1,300,00).
Costituitosi in giudizio, il convenuto si opposto replicando che il contratto di locazione era stato stipulato per l’uso diverso dall’abitativo (agriturismo), che l’immobile era risultato sfornito del certificato di agibilità, che il locatore nemmeno aveva provveduto a consegnarlo ed a mantenerlo in condizioni da poter esser utilizzato, lo stesso avendo manifestato gravi problemi di infiltrazioni di acqua piovana e diversi difetti.
Con ordinanza resa il 26.11.12 il Giudice non convalidava lo sfratto né ordinava il rilascio ai sensi dell’art. 665 c.p.c. e disponeva il mutamento del rito.
Con successiva del 30.4.13. ritenuta la causa matura per essere decisa, fissava la relativa udienza.
All’odierna udienza la causa è stata decisa sulle seguenti conclusioni:
Ce. L. “dichiarare che il contratto di locazione … è a causa mista … con destinazione non esclusivamente di casa vacanze e/o casa vacanze c. in ogni caso, con destinazione non esclusivamente di casa vacanze e/o b&b e/o agriturismo o ancor meno commerciale; dichiarare il grave inadempimento del conduttore….; pronunciare la risoluzione del contratto…: ordinare l’immediato rilascio dell’immobile con contestuale emissione di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti pari ad Euro 19.500.oo, oltre quelli a scadere fino al rilascio, con le spese e gli onorari da distrarsi in favore del procuratore antistatario; rigettare le domande azionate dal l’intimato in quanto infondate…”;
Ma.D. “rigettata ogni avversa richiesta, accertato che il contratto…ha ad oggetto la locazione per uso diverso da quello abitativo, dichiarare la risoluzione dello stesso per inadempimento grave del locatore e, per l’effetto, in via riconvenzionale condannarlo ex art. 34 della legge 392/1978 alla indennità per la perdita dell’avviamento pari ad Euro 23.400.oo nonché al risarcimento dei danni causati per il mancato utilizzo dell’immobile, da quantificarsi in via equitativa, con condanna della controparte al
risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c.: con vittoria di spese ed onorari da distrarsi ai procuratori anticipatari.
è stata pronunciata la sentenza della quale è stata data lettura in aula.
L’immobile di cui si discute venne senza alcun dubbio concesso in locazione dal sig. Ce. al sig. Ma. per esser destinato, quantomeno in via del tutto prevalente, all’utilizzo quale struttura ricettizia di tipo vacanziero: lo si evince con chiarezza dal lesto dell’art.
1) del contratto “con possibilità di svolgere attività di case vacanze”, dal contenuto dell’art.
2) “il conduttore … per cause dovute al modesto afflusso di avventori, avrà facoltà di recedere anticipatamente dal contratto, dal fatto che (come dimostrato documentalmente dal convenuto) il sig Ce. consegnò al sig. Ma. n. 3 blocchetti di ricevute fiscali inerenti l’attività di ristorazione già da lui in precedenza ivi esercitata.
E’ del pari incontestato fra le parti (e comunque attestato da tutto il carteggio fra di esse intercorso) che la struttura era sfornita del certificato di agibilità, chiesto solo a maggio 2012 e rilascialo il successivo agosto 2012; certificalo in difetto del quale al sig. Ma. non potettero esser rilasciate le autorizzazioni per l’esercizio della struttura.
Per tale grave inadempimento vale il costante insegnamento della Suprema Corte:
“Nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio – e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale – costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 cod. civ., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l’abbia consapevolmente accettata; né assume rilievo il fatto che il locatore – riconoscendo implicitamente il proprio inadempimento – abbia presentato domanda di concessione in sanatoria e che sulla relativa istanza non ci sia stato ancora un pronunciamento definitivo” (Cass. Sez. III n. 12286/)1).
E del pari risultato dimostrato “per tabulas” (vedi corredo fotografico allegato dal conduttore) che la struttura presentò gravi inconvenienti necessitanti interventi da parte del locatore a termini degli arti 1575 e 1576 c.c. mai dal medesimo effettuati: gravi infiltrazioni di acque meteoriche per dissesti alla copertura, grave degrado degli infissi.
Né può il locatore dolersi della mancata attivazione da parte del conduttore della copertura assicurativa contro i rischi atmosferici, secondo la previsione contrattuale, considerato il fatto che egli aveva consegnato l’immobile sfornito di detto certificato di agibilità, dunque non utilizzabile: la mancanza del medesimo, per altro, di regola dovendo comportare l’impossibilità di perfezionare il reclamato contratto di assicurazione ovvero la non concessione poi in fatto di qualsiasi indennizzo.
Per tali ragioni, dunque, rigettata la domanda di risoluzione per l’altrui inadempimento avanzata dal locatore, è invece accolta quella proposta dal conduttore il quale è dichiarato esonerato dall’obbligo di versare i canoni reclamatigli.
Per quanto concerne, poi. l’ulteriore domanda del sig. Ma. per vedersi riconosciuta l’indennità di cui all’art. 34 della L n. 392/78. la stessa non appare meritevole di accoglimento, considerato che. giusta l’esposizione degli accadimenti dal medesimo effettuata, deve escludersi che si sia concretizzato di fatto alcun avviamento; vale, in tal senso, richiamare l’insegnamento della Suprema Corte:
“A norma dell’art. 34 I. 392 del 1978, il conduttore ha diritto di essere compensato dal locatore per la perdita dell’avviamento, subita in dipendenza della cessazione del rapporto locatizio, purché abbia provato l’esercizio effettivo della propria impresa nell’immobile locatogli, non essendo riconoscibile un’utilità economica derivante da un ipotetico contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, dipendente dall’eventuale rilascio di autorizzazioni amministrative, il cui ottenimento peraltro costituisce condizione per la tutela dell’avviamento commerciale” (Cass. Sez. III n. 4773/13).
D’altro canto, il conduttore nemmeno ha specificato ne ha fornito prova di quale avrebbe potuto essere l’effettivo guadagno che egli avrebbe potuto ricavare dall’esercizio della struttura.
Stante l’esito complessivo del giudizio, sulle incrociatesi istanze, si reputa equo condannare il sig. Ce.Lu. al rimborso delle spese anticipate per la lite dal sig. Ma.Da. previa loro compensazione per la metà, così come liquidate in dispositivo nel rispetto del DMG n. 140/12.
P.Q.M.
il Giudice, definitivamente pronunciando:
rigetta le domande del sig Ce.Lu. e dichiara risolto per suo grave inadempimento il contratto di locazione;
rigetta le ulteriori domande del sig. Ma.Da.;
già operata la loro compensazione per la metà, condanna il sig. Ce.Lu. a rimborsare ai procuratori del sig. Ma.Da., dichiaratisi anticipatali, le spese di lite che liquida in Euro 1,400,00 per compensi professionali, oltre Iva e Cna come per legge.
Così deciso in Cassino il 25 settembre 2013.
Depositata in Cancelleria il 26 settembre 2013.
Condominio e destinazione della cosa comune