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Il supercondominio rappresenta una fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma in ogni caso compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dalla esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali, il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato) in rapporto di accessorietà con i fabbricati. Qualora, dunque, gli immobili presentino spiccate individualità strutturali ed architettoniche, senza strutture comuni evidenti, siano esse verticali o orizzontali e non vi siano servizi o beni legati in relazione di accessorio a principale, rilevandosi unicamente taluni elementi comuni tra i diversi proprietari di talune unità immobiliari (nella specie descritti come intrusioni e costituiti, in via esemplificativa, da terrazze fungenti da lastrici solari, da pozzetti sotto stanti ad un garage, da un cavedio che da un mappale fornisce aria e luce ad altri mappali), ha luogo una mera ipotesi di comunione tra i diversi proprietari, ma non anche la fattispecie del supercondominio. Nella specie, in particolare, le evidenziate intrusioni ed intersezioni fra mappali non riguardano contemporaneamente tutti i vari proprietari, ma solamente taluni di essi, di volta in volta diversi a seconda del caso, con la conseguenza che talune delle domande di annullamento proposte dall’attore sono inammissibili per difetto di legittimazione attiva, riguardando esse un condominio del quale il medesimo non è condomino.
Tribunale Padova, Sezione 1 civile – Sentenza 19 giugno 2013, n. 1588
IMPUGNAZIONE DELIBERE ASSEMBLEA CONDOMINIALE – SUPERCONDOMINIO – FATTISPECIE LEGALE – PLURALITÀ DI EDIFICI – LEGAME – ESISTENZA DI COSE, IMPIANTI E SERVIZI COMUNI – DIFETTO – ELEMENTI COMUNI TRA I DIVERSI PROPRIETARI DI TALUNE UNITÀ IMMOBILIARI – CONFIGURABILITÀ DI UNA MERA COMUNIONE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PADOVA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Dott.ssa M. Termini ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nelle cause civili di primo grado riunite sub n. R.G. 7659/2008, promosse con atti di citazione depositati il 10/10/2008 e 18/7/2008 e notificati 18/7/2008 e il 9/10/2008 dal Ufficio NEP del Tribunale di Padova
Da
Pi.An., residente in Teolo (PD), via (…), e Gi.An., residente in Teolo (PD), via (…) rappresentati e difesi come da mandato a margine degli atti di citazione per impugnazione di delibere condominiali dall’avv. Si.Ba., con domicilio eletto presso il suo Studio in Padova, via (…)
– Attori –
Contro
Ma.An., residente in Teolo (PD), via (…), e Gi.An., residente in Padova, via (…) rappresentati e difesi come da mandato allegato alla comparsa di nuovo difensore, dall’avv. Fi.Fr., nello studio del quale in Padova, via (…), hanno eletto domicilio
– Convenuti –
Em.An., residente in Padova, via (…) rappresentata e difesa, come da mandato a margine della comparsa di intervento volontario, dall’avv. Si.Ba., con domicilio eletto presso lo studio del quale in Padova, via (…)
– Intervenuta volontaria –
Oggetto: impugnazione di delibere assembleari.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 18/7/2008 Pi.An. e Gi.An. citavano in giudizio Ma. e Gi.An. impugnando la delibera assembleare del 10/6/2008 relativamente ai punti da 1 a 7 dell’ordine del giorno per i seguenti motivi: mancato invio dell’avviso di convocazione all’indirizzo degli attori, e relativamente ai punti 2 e 6 dell’ordine del giorno, per mancanza dei quorum costitutivi e deliberativi ed affinché venisse accertata l’esistenza di un supercondominio comprendente i civici 9 – 11 – 13 – 15 di Via (…), con accertamento dei relativi millesimi delle proprietà di ciascun condomino Ulteriori doglianze degli attori sono costituite dalla circostanza che non vi sono tabelle millesimali, i millesimi erano attribuiti secondo le consistenze millesimali delle rispettive proprietà esclusive senza tener conto dell’usufruttuaria (ora piena proprietaria) Gi.An. e che, di conseguenza, difettano i presupposti per la valida costituzione dell’assemblea e per l’approvazione delle delibere impugnate, circostanze che ne determinerebbero la nullità e/o annullabilità e/o l’inefficacia.
Nel costituirsi in giudizio i convenuti Ma.An. e Gi.An. negavano la qualifica di condomino di Gi.An., rilevando altresì l’inesistenza di un supercondominio tra i civici 9 e dei civici 13 e 15 di Via (…), per carenza di collegamento funzionale, pur presentando i fabbricati alcuni elementi di godimento comune soggetti al regime della comunione. In data 16/2/2010 si costituiva Em.An., donataria giusto contratto in atti (doc. 1 alla comparsa di costituzione volontaria). Le cause venivano riunite sub RG 7659/2008 e, esplicata una consulenza tecnica volta ad indicare l’eventuale presenza di parti condominiali e/o comuni tra gli immobili, la causa veniva trattenuta in decisione.
E’ noto che per supercondominio deve intendersi la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali, il viale (…) le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati (Cass. civ., Sez. II, 14/11/2012, n. 19939).
Gli immobili siti ai civici 9 – 11 e 13 – 15, come rilevato in corso di istruttoria, presentano spiccate individualità strutturali ed architettoniche, presentandosi in quello che il CTU definisce due “blocchi” senza strutture verticali – orizzontali comuni evidenti. Non vi sono servizi o beni legati in relazione di accessorio a principale (cfr. Cass. Sez. II, 17/8/2011, n. 17332), mentre sono stati rilevati taluni elementi comuni tra i diversi proprietari delle unità immobiliari dei due blocchi 9 – 11 e 13 – 15, descritti come “intrusioni” (a titolo esemplificativo: terrazze che fungono da lastrici solari, pozzetti sottostanti ad un garage, cavedio che da un mappale fornisce aria e luce ad altri mappali). A ben vedere tali intrusioni ed intersezioni fra mappali non riguardano contemporaneamente tutti i vari proprietari, ma solamente taluni di essi, di volta in volta diversi a seconda del caso; questa serie di elementi in comune integra un’ipotesi di comunione tra i diversi proprietari, non determinando l’insorgere di un supercondominio.
Alla luce delle risultanze istruttorie, si ritiene dunque che esistano due distinti condomini, uno sito ai civici 9-11 (attuale proprietà Gi.An. (già usufruttuaria), Ma.An., Pi.An., Em.An.) e l’altro comprendente i civici 13 – 15 di via (…) (proprietà Gi.An.).
Ciò premesso, si rileva in primis che non sono state depositate in atti tabelle millesimali, ma che una identificazione delle quote di partecipazione al condominio ovvero le carature millesimali attribuite ai condomini anche ai fini dei quorum richiesti, esiste e può ricavarsi indipendentemente dalla formazione delle tabelle millesimali, la cui esistenza pertanto non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari e consente sempre di valutare, anche a posteriori in giudizio, se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell’assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell’assemblea ed in genere la gestione del condominio (v. Cass. sez. II, 10 febbraio 2009, n. 3245). La circostanza che non si rinvengano le tabelle asseritamente commissionate di comune accordo a tecnici di fiducia e in uso da anni, non è ex se motivo di nullità o annullabilità delle delibere impugnate, laddove – verificate con CTU le varie carature millesimali, cfr. tabella All. 2 in basso integrazione CTU dep. 2/10/2012 -, si può ravvisare che i valori indicati nei verbali sono congruenti con quelli indicati nei verbali (pur tenendo conto dell’attuale diverso assetto proprietario, a seguito delle intervenute donazioni a Gi.An. e a Em.An.).
Quanto ai motivi di impugnazione delle due delibere impugnate dagli attori, la domanda volta all’annullabilità o nullità della delibera 10/6/2008 per omessa convocazione di Pi.An. non può essere accolta.
L’attore Pi.An. deve ritenersi regolarmente notiziato ex art. 1136 c.c., anche in virtù del principio statuito dall’art. 1335 c.c., secondo cui ogni dichiarazione diretta ad una determinata persona deve ritenersi conosciuta nel momento in cui giunge all’indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell’impossibilità di averne notizia. Nel caso di specie, il condominio, una volta inviata la convocazione per l’assemblea all’indirizzo di residenza del condomino e ottenuta la prova della ricezione, non può né è tenuto a sindacare se il soggetto cui il portalettere ha effettuato la consegna materiale della raccomandata, avesse o meno una delega alla ricezione o ne curi effettivamente l’inoltro al destinatario. La domanda di declaratoria di annullamento della delibera 10/6/2008 relativamente al punto 2 dell’O.d.G. “affidamento calcolo millesimi per le spese di scale e parti comuni” è meritevole di accoglimento. La modifica o formazione delle tabelle millesimali, anche se volta alla determinazione dei millesimi delle parti comuni, va adottata all’unanimità; si ritiene viceversa che l’approvazione del regolamento condominiale in atti, non comportando variazione di diritti soggettivi sulle cose comuni, o sul potere di disporre delle proprietà esclusive ben potesse essere approvato con una deliberazione assembleare maggioritaria (cfr. Cass. Sez. Unite, 30/12/1999, n. 943).
Con riguardo alla delibera 10/6/2008 le deliberazioni di cui ai nn. 1, 3, 4, 5, 7 sono state prese icto oculi nel rispetto delle maggioranze di cui all’art. 1136 III comma c.c. e la delibera, in parte qua, non è suscettibile di annullamento.
Le domande dell’attore Gi.An. volte ad ottenere la declaratoria di nullità/annullabilità delle delibere condominiali del 10/6/2008 e 13/9/2008 non sono ammissibili, difettando in capo a questi la legittimazione ad agire; non sussiste alcun supercondominio Via (…) 9/11/13/15 e Gi.An. non è condomino del condominio 9 – 11 di via (…).
Quanto alla delibera 13/9/2008, la doglianza relativa all’inesistenza delle tabelle millesimali non è meritevole di accoglimento per i motivi già esposti, dal momento che l’identificazione delle quote di partecipazione al condominio può ricavarsi indipendentemente dalla formazione delle tabelle millesimali.
Il motivo di impugnazione della delibera 13/9/2008 (punto 1 O.d.G.) relativo alla nomina dell’amministratore deve essere accolto; Gi.An., all’epoca usufruttuaria per 180,69 millesimi, non poteva partecipare alla deliberazione come disposto dall’art. 67 comma III, disp. att. c.c. (cfr. Cass. Sez. II, 5/11/1990 n. 10611), ne consegue che la deliberazione è stata assunta in violazione delle maggioranze di cui all’art. 1136 comma IV c.c. e, in parte qua, deve essere annullata.
E’ palese l’estraneità della terza intervenuta Em.An., la quale all’epoca delle assemblee condominiali del 10 giugno e del 13 settembre 2008, la stessa non era titolare di alcun diritto controverso essendo divenuta proprietaria di un’unità immobiliare nel condominio di Via (…) solamente in data 23.12.2009.
In accoglimento della domanda dei convenuti volta alla determinazione dei millesimi dei civici 9 – 11, secondo quanto individuato dalla consulenza tecnica in atti, essi vanno individuati come da tabella inferiore All. 2 all’integrazione di CTU depositata il 2/10/2012 in atti, che qui si riporta:
Omissis
Attesa la parziale soccombenza reciproca, si ritiene corrispondente a criteri di equità operare una parziale compensazione delle spese di causa tra l’attore Pi.An. e i convenuti; le spese vengono liquidate d’ufficio – già compensate -, nel rispetto del D.M. 140/2012. Le spese di CTU devono essere ripartite tra i condomini secondo le tabelle millesimi di cui alla tabella inferiore All. 2 all’integrazione di CTU depositata il 2/10/2012 in atti.
P.Q.M.
– Il G.I, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione disattese:
– rigetta le domande di Gi.An. per carenza di legittimazione ad agire;
– annulla le delibere condominiali datate 10/6/2008 limitatamente al punto 2 e 13/9/2008 limitatamente al punto 1;
– respinge le domande di Pi.An. relative alla nullità/annullabilità della delibera condominiale 10/6/2008 (punti 1/3/4/5/6/7) e alla nullità o annullabilità della delibera condominiale 13/9/2013 (punti 2/3) del Condominio via (…);
– accerta e dichiara che le tabelle millesimali Condominio via (…) sono quelle di cui alla tabella inferiore All. 2 all’integrazione di CTU depositata il 2/10/2012 in atti
– condanna Pi.An. e Gi.An. al pagamento della somma di Euro 14.238,00 oltre IVA se dovuta e CPA come per legge.
Dispone che le spese di CTU vadano ripartite tra i condomini secondo le tabelle millesimali sopra indicate.
– Compensa le spese per la fase cautelare.
Così deciso in Padova il 14 giugno 2013.
Depositata in Cancelleria il 19 giugno 2013.
Condominio e destinazione della cosa comune