Locazione: destinazione particolare dell’immobile ad uso non abitativo

 

Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, la destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore.

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile – Sentenza 22 marzo 2013, n. 7271

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FINOCCHIARO Mario – Presidente

Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere

Dott. VIVALDI Roberta – rel. Consigliere

Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

 

SENTENZA

sul ricorso 17386/2007 proposto da:

(OMISSIS) S.N.C., in persona del legale rappresentante, sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’Avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 189/2007 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 03/03/2007 R.G.N. 923/2006;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/02/2013 dal Consigliere Dott. ROBERTA VIVALDI;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CORASANITI Giuseppe, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La societa’ (OMISSIS) snc convenne, davanti al tribunale di Savona, (OMISSIS) chiedendo l’annullamento per dolo ed, in via alternativa, la risoluzione per inadempimento, del contratto di locazione dell’immobile ad uso non abitativo locato alla stessa dal convenuto.

Il tribunale, con sentenza in data 8.5.2006, rigetto’ le domande.

Ad eguale conclusione pervenne la Corte d’Appello che, con sentenza del 3.3.2007, rigetto’ l’appello proposto dalla societa’ (OMISSIS) snc.

Quest’ultima ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi.

Resiste con controricorso il (OMISSIS).

Le parti hanno anche presentato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso e’ stato proposto per impugnare una sentenza pubblicata una volta entrato in vigore il Decreto Legislativo 15 febbraio 2006, n. 40, recante modifiche al codice di procedura civile in materia di ricorso per cassazione; con l’applicazione, quindi, delle disposizioni dettate nello stesso decreto al Capo 1.

Secondo l’articolo 366 bis c.p.c. – introdotto dall’articolo 6 del decreto – i motivi di ricorso debbono essere formulati, a pena di inammissibilita’, nel modo li’ descritto ed, in particolare, nei casi previsti dall’articolo 360, nn. 1), 2), 3) e 4, l’illustrazione di ciascun motivo si deve concludere con la formulazione di un quesito di diritto, mentre, nel caso previsto dall’articolo 360, comma 1, n. 5), l’illustrazione di ciascun motivo deve contenere la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea a giustificare la decisione.

Segnatamente, nel caso previsto dall’articolo 360 c.p.c., n. 5, l’illustrazione di ciascun motivo deve contenere, a pena di inammissibilita’, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la renda inidonea a giustificare la decisione; e la relativa censura deve contenere un momento di sintesi (omologo del quesito di diritto), che ne circoscriva puntualmente i limiti, in maniera da non ingenerare incertezze in sede di formulazione del ricorso e di valutazione della sua ammissibilita’ (S.U. 1.10.2007 n. 20603; Cass. 18.7.2007 n. 16002).

Il quesito, al quale si chiede che la Corte di cassazione risponda con l’enunciazione di un corrispondente principio di diritto che risolva il caso in esame, poi, deve essere formulato, sia per il vizio di motivazione, sia per la violazione di norme di diritto, in modo tale da collegare il vizio denunciato alla fattispecie concreta (v. S.U. 11.3.2008 n. 6420 che ha statuito l’inammissibilita’ – a norma dell’articolo 366 bis c.p.c. – del motivo di ricorso per cassazione il cui quesito di diritto si risolva in un’enunciazione di carattere generale ed astratto, priva di qualunque indicazione sul tipo della controversia e sulla sua riconducibilita’ alla fattispecie in esame, tale da non consentire alcuna risposta utile a definire la causa nel senso voluto dal ricorrente, non potendosi desumere il quesito dal contenuto del motivo od integrare il primo con il secondo, pena la sostanziale abrogazione del suddetto articolo).

La funzione propria del quesito di diritto – quindi – e’ quella di far comprendere alla Corte di legittimita’, dalla lettura del solo quesito, inteso come sintesi logico-giuridica della questione, l’errore di diritto asseritamente compiuto dal giudice di merito e quale sia, secondo la prospettazione del ricorrente, la regola da applicare (da ultimo Cass. 7.4.2009 n. 8463; v, anche S.U. ord. 27.3.2009 n. 7433).

Inoltre, l’articolo 366 bis c.p.c., nel prescrivere le modalita’ di formulazione dei motivi del ricorso in cassazione, comporta – ai fini della declaratoria di inammissibilita’ del ricorso stesso, una diversa valutazione, da parte del giudice di legittimita’, a seconda che si sia in presenza dei motivi previsti dai nn. 1, 2, 3 e 4 dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, ovvero del motivo previsto dal numero 5 della stessa disposizione.

Nel primo caso ciascuna censura – come gia’ detto – deve, all’esito della sua illustrazione, tradursi in un quesito di diritto, la cui enunciazione (e formalita’ espressiva) va funzionalizzata, ai sensi dell’articolo 384 c.p.c., all’enunciazione del principio di diritto, ovvero a dieta giurisprudenziali su questioni di diritto di particolare importanza.

Nell’ipotesi, invece, in cui venga in rilievo il motivo di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 5 (il cui oggetto riguarda il solo iter argomentativo della decisione impugnata), e’ richiesta una illustrazione che, pur libera da rigidita’ formali, si deve concretizzare in una esposizione chiara e sintetica del fatto controverso (c.d. momento di sintesi) – in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria – ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza rende inidonea la motivazione a giustificare la decisione (v. da ultimo Cass. 25.2.2009 n. 4556).

Con il primo motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione (articolo 360 c.p.c., n. 3): a) dell’articolo 116 c.p.c.; b) degli articoli 1362, 1363 e 1366 c.c.; c) dell’articolo 1439 c.c.; d) dell’articolo 1453 c.c.. Omessa e/o insufficiente motivazione (articolo 360 c.p.c., n. 5).

Il quesito posto al termine della illustrazione del motivo e’ del seguente tenore :” Dica l’Eccma Corte di Cassazione se gli articoli 1362, 1363 e 1366 c.c., debbano essere interpretati nel senso che un contratto di immobile urbano, espressamente qualificato dalle parti “contratto ad uso diverso da quello abitativo ex cap. 2 Legge n. 392 del 1918”, la cui stipulazione e’ stata preceduta da espresse assicurazioni circa la sua natura commerciale per la vendita al pubblico, il quale preveda regole sulla cessione di azienda Legge n. 392 del 1978, ex articolo 36, preveda la facolta’ del conduttore di apporre targhe e insegne e operi espresso riferimento e richiamo ad un precedente contratto, stipulato per il medesimo immobile, dallo stesso locatore, il quale rechi chiara dizione circa l’uso dell’immobile a “settore commerciale, ferramenta ed utensili”, debba essere ricondotto ad un contratto di locazione commerciale di immobile da destinarsi ad attivita’ di vendita al pubblico”.

Con il secondo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione (articolo 360 c.p.c., n. 3): a) dell’articolo 116 c.p.c.; b) dell’articolo 1439 c.c.. Omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione (articolo 360 c.p.c., n. 5). Il quesito posto al termine della illustrazione del motivo e’ del seguente tenore: “Dica l’Ecc.ma Corte di Cassazione se l’articolo 1439 c.c., debba essere interpretato nel senso che la condotta posta in essere dal locatore al fine di indurre il conduttore a concludere un contratto di locazione commerciale avente ad oggetto un immobile sprovvisto dei requisiti per poter essere adibito alla vendita al pubblico, requisiti espressamente richiesti dal conduttore e definiti essenziali, condotta estrinsecatasi non solo in assicurazioni circa il possesso da parte dell’immobile di tali requisiti, ma anche nella consegna al conduttore dei contratti conclusi con i precedenti conduttori che recavano espressa indicazione di tale destinazione, costituisca dolo determinante causa di annullamento del contratto”.

Con il terzo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione (articolo 360 c.p.c., n. 3) dell’articolo 112 c.p.c., violazione e falsa applicazione (articolo 360 c.p.c., n. 3) degli articoli 1575, 1578 in relazione all’articolo 1453 c.c.; violazione e falsa applicazione (articolo 360 c.p.c., n. 3) degli articoli 1175, 1375 e 1337 c.c., in relazione all’articolo 1453 c.c.. Omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia.

I quesiti posti al termine della illustrazione del motivo sono del seguente tenore: “Dica l’Ecc.ma Corte di Cassazione se l’articolo 1453 c.c., in relazione agli articoli 1575 e 1578 c.c., debba essere interpretato nel senso che la consegna in locazione di un immobile che, nonostante le assicurazioni fornite dal locatore e il tenore del contratto, risulti sprovvisto dei requisiti per poter essere adibito alla vendita al pubblico, requisiti espressamente richiesti dal conduttore e definiti essenziali, costituisca grave inadempimento da parte del locatore, tale da condurre alla pronuncia di risoluzione del contratto e di condanna al risarcimento dei danni.

Dica inoltre l’Ecc.ma Corte di Cassazione se l’articolo 1453 c.c., in relazione agli articoli 1175, 1337 e 1375 c.c., debba essere interpretato nel senso che la consegna in locazione di un immobile che, nonostante le assicurazioni fornite dal locatore e il tenore del contratto, risulti sprovvisto dei requisiti per poter essere adibito alla vendita al pubblico, requisiti espressamente richiesti dal conduttore e definiti essenziali, costituisca grave inadempimento da parte del locatore, che ne aveva assicurato la sussistenza, tale da condurre alla pronuncia di risoluzione del contratto e di condanna al risarcimento dei danni”.

Con il quarto motivo si denuncia violazione e falsa applicazione (articolo 360 c.p.c., n. 3) dell’articolo 112 c.p.c.; violazione e falsa applicazione (articolo 360 c.p.c., n. 3) dell’articolo 1353; violazione e falsa applicazione (articolo 360 c.p.c., n. 3) dell’articolo 1460 c.c..

Il quesito posto al termine della illustrazione del motivo e’ del seguente tenore: “Dica l’Ecc.ma Corte di Cassazione se l’articolo 1353 c.c., vada interpretato nel senso che se le parti di un contratto di locazione ad uso commerciale abbiano inteso sospendere gli effetti del contratto in vista della cessione del medesimo ad un terzo, il conduttore non sia tenuto a corrispondere al locatore il canone.

Dica inoltre l’Ecc.ma Corte di Cassazione se l’articolo 1460 c.c., debba essere interpretato nel senso che il conduttore non sia tenuto a corrispondere il canone di locazione al locatore in caso di grave violazione da parte di quest’ultimo degli obblighi insorti con la stipula del contratto, degli obblighi di cui agli articoli 1575 e 1578 c.c., nonche’ degli obblighi di cui agli articoli 1175, 1375 e 1337 c.c.”.

Ebbene, i quesiti cosi’ posti, al di la’ di una genericita’ nella loro formulazione – prescindono totalmente sia dal testo del contratto – quale si ricava dalla sentenza impugnata – , sia dagli accertamenti puntualmente riportati nella stessa, limitandosi il ricorrente a rinnovare una linea difensiva non condivisa dai giudici di merito.

In particolare, con riferimento ai primi tre motivi, la Corte di merito, nel dare atto della produzione del contratto di locazione “ad uso diverso da quello di abitazione” concluso fra le parti e nel riportare le clausole rilevanti ai fini del giudizio (articoli 5, 6 ed 8), ha affermato correttamente – ed in sintonia con la giurisprudenza di legittimita’ (v. da ultimo Cass. 25.1.2011 n. 1735; Cass. 1.12.2009 n. 25278) per la quale, nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, la destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneita’ dell’immobile da parte del conduttore – quanto segue.

a) nel contratto in oggetto “non viene fatto alcun riferimento alla destinazione del locale alla vendita al pubblico, e nessun impegno il locatore ha con esso assunto circa la sua idoneita’ a tal fine”;

b) “L’intestazione generica del contratto, e il riferimento alla cessione del contratto Legge n. 392 del 1978, ex articolo 36, in caso di cessione di azienda, sono del tutto compatibili con la destinazione dell’immobile ad uso magazzino-deposito strumentale all’esercizio di attivita’ di vendita al pubblico……, come pure la previsione della possibilita’ di insegne e targhe, che ben possono essere apposte anche in locali di servizio, ad esempio per rendere i depositi facilmente individuabili dai fornitori”;

c) “Il contratto, come emerge dalla sua intitolazione e dal suo contenuto, implica, quanto all’oggetto, soltanto la generica idoneita’ dell’immobile ad uso non abitativo, e nessuna garanzia e’ assunta dal locatore circa la sua idoneita’ ad uno specifico uso da parte del conduttore, potendosi leggere all’articolo 6 solo la dichiarazione del conduttore di trovare l’immobile idoneo all’uso”;

d) “L’impegno del conduttore a non operare modifiche della destinazione d’uso e’ da intendersi in riferimento alla tipologia contrattuale di cui all’intestazione, e non allo specifico uso di locale adibito alla vendita, di cui nel contratto non si fa menzione”.

Su tali basi, la stessa Corte di merito ha concluso che “Il chiaro tenore delle clausole contrattuali sopra esaminate fa ritenere ultronea qualsiasi altra disamina in ordine alla volonta’ delle parti”.

Peraltro, ha convalidato tali conclusioni con il richiamo alle risultanze istruttorie scrupolosamente valutate dal primo giudice che “consente di escludere che emergano significativi elementi circa una diversa volonta’ comune delle parti nel senso della pattuizione di uno specifico uso dell’immobile e della assunzione di garanzia dell’idoneita’ ad esso da parte del locatore”.

Ed ha escluso, per tale via, che fosse configurabile un’ipotesi di dolo, quale causa di annullamento del contratto, affermando, con accurata disamina del materiale probatorio (pagg. 8-9 della sentenza), che nel caso in esame, non e’ neppure provato con certezza che la possibilita’ di adibire il locale alla vendita fosse realmente essenziale per la (OMISSIS) all’epoca della conclusione del contratto”.

A fronte di tale puntuale valutazione e motivazione, e’ di tutta evidenza che il ricorrente, con i quesiti – come posti -, piuttosto che censurare vizi logici e giuridici della sentenza impugnata, tenda ad un’ennesima rivisitazione del merito, non consentita in sede di legittimita’.

Quanto al quarto motivo, la Corte di merito ha valutato che “dalla lettura del contratto emerge che era stato pattuito che esso avesse efficacia a decorrere dal 1.1.2003, all’unica condizione sospensiva della conclusione degli accordi relativi ai locali adiacenti” e che era stata fornita la prova ” che tali accordi furono conclusi”, essendo, viceversa rimasto sfornito di prova l’assunto per il quale “l’esecuzione del contratto sarebbe rimasta sospesa in attesa della sua sostituzione con un contratto di identico contenuto con una societa’ terza, la (OMISSIS) s.r.l., che doveva subentrare alla (OMISSIS)”.

A tal riguardo, ha puntualmente affermato che era stato soltanto provato, per via testimoniale, l’esistenza di trattative in tal senso.

Su tali basi, ha quindi, correttamente concluso che, con la consegna delle chiavi e la messa a disposizione dell’immobile, aveva avuto inizio l’esecuzione del contratto, con il conseguente obbligo del pagamento del canone da tale momento e fino alla riconsegna delle stesse chiavi, da parte della stessa societa’ conduttrice, al locatore ((OMISSIS)).

La puntuale motivazione rende, anche in questo caso, evidente l’insussistenza delle violazioni lamentate e l’inconferenza dei quesiti formulati che – vale ribadire – tendono ad una inammissibile rivalutazione dei fatti di causa.

Conclusivamente, il ricorso e’ dichiarato inammissibile.

Le spese seguono la soccombenza e, liquidate come in dispositivo, sono poste a carico della ricorrente.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese che liquida in complessivi euro 4.800,00, di cui euro 4.600,00 per compensi, oltre accessori di legge.