Certificazione energetica, le novità per gli immobili

Il D.Lgs. 28 del 3 marzo 2001 ha apportato numerose novità in tema di certificazione; infatti, oltre a modificare, se pur parzialmente, alcune previsioni riguardanti il rendimento energetico, vengono anticipati alcuni obblighi previsti dalla nuova direttiva europea n. 31/2010. Ma vediamo quali sono le principali novelle introdotte.

Lo scorso 29 marzo è entrato in vigore il D.Lgs. 28 del 3 marzo 2011 – “Attuazione della dir. n. 2009/28/CE sulla promozione dell’uso dell’energia da fonti rinnovabili, recante modifica e successiva abrogazione delle dir. n. 2001/77/CE e n. 2003/30/CE” – che, oltre a disporre norme attuative per l’energia prodotta da fonti rinnovabili e fissare le quote di energia rinnovabile obbligatorie per le nuove costruzioni e per le ristrutturazioni, ha apportato alcune novità anche in materia di certificazione energetica. Vengono, infatti, parzialmente modificate alcune previsioni del D.Lgs. 192/05 riguardanti il rendimento energetico in edilizia e vengono anticipati degli obblighi previsti dalla nuova direttiva europea n. 31/2010 [1]. Ai sensi del nuovo comma 2-ter dell’art. 6 del D.Lgs. 192/2005, nei contratti di compravendita o di locazione, va inserita una clausola con la quale l’acquirente, nonché il conduttore, attesta di aver ricevuto le informazioni e la documentazione riguardante la certificazione energetica dell’immobile che va ad acquistare o locare. Per i contratti di locazione, la disposizione si applica solo se gli edifici o i singoli enti immobiliari sono già dotati dell’Attestato di certificazione energetica (ACE); si tratta degli immobili di recente costruzione o compravendita o di interventi per i quali si è usufruito delle detrazioni fiscali del 55% (riquadro 1).

Secondo le indicazioni del Consiglio nazionale del notariato, il mancato inserimento di questa clausola nel contratto di compravendita o locazione non determina, al momento, la nullità del contratto. Resta beninteso che, dato che la nuova norma, ovviamente, non consente più “deroghe consensuali” alla consegna della documentazione sull’efficienza energetica, le compravendite di immobili d’ora in avanti presupporranno, in linea di principio, che ogni fabbricato ne sia dotato e che l’acquirente abbia ricevuto la documentazione.

RIQUADRO 1

La clausola attestante il ricevimento, da parte dell’acquirente/ conduttore, della certificazione relativa all’immobile	– Le parti non possono più convenire di dispensare il venditore dalla consegna della documentazione relativa alla certificazione energetica dell’immobile.
	– Nel caso di mancato inserimento nel contratto di compravendita o locazione della clausola attestante il ricevimento, da parte dell’acquirente/conduttore, della certificazione relativa all’immobile, lo stesso contratto non è nullo.
	– L’obbligo di consegna della certificazione non riguarda solo la compravendita e la locazione, ma anche la permuta, la vendita di eredità, di quota di eredità (o di aziende, ma nelle quali siano comprese unità immobiliari con obbligo di dotazione).
	– L’informazione esaustiva all’acquirente può anche effettuarsi tramite “autodichiarazione” (contenuta nell’atto notarile o in un documento separato) nelle sole regioni che non abbiano già legiferato in materia.
	– Laddove vi siano legislazioni regionali che prevedano casi particolari esenti dalla certificazione, non vi è alcun obbligo di consegna della documentazione (per esempio, vendita di quote di comproprietà o edifici quali box, cantine, autorimesse o depositi che non prevedano consumi energetici).
	– Sono abilitati “i tecnici operanti sia in veste di dipendente di enti e organismi pubblici o di società di servizi (pubbliche o private), che di professionista libero o associato, iscritti ai relativi ordini e collegi professionali, e abilitati all’esercizio della professione relativa alla progettazione di edifici e impianti, asserviti agli edifici stessi, nell’ambito delle competenze a essi attribuite dalla legislazione vigente”.

Annunci immobiliari

Il decreto, inoltre, prevede che – dal 1° gennaio 2012 – tutti gli annunci immobiliari (di vendita o di locazione) dovranno riportare l’indice di prestazione energetica, che è specificato nello stesso attestato di certificazione, non solo dell’intero immobile, ma anche della singola unità abitativa (una scelta in linea con la recente direttiva dell’Unione Europea n. 31/2010, che prevede precise indicazioni sulle prestazioni di edifici e abitazioni nelle compravendite).

Quest’obbligo consente all’acquirente di prendere visione delle prestazioni energetiche dell’immobile sin dalle fasi preliminari della compravendita e giungere, quindi, a una scelta consapevole in fase di acquisto e non limitarsi soltanto a prenderne visione in un certificato allegato al rogito ad acquisto già avvenuto.

In quest’ambito entrano in gioco le regioni.

Lo Stato, infatti, resta competente in materia di contratti, e quindi della loro forma, del loro contenuto, dei vizi e delle sanzioni, mentre gli enti locali hanno competenze in materia di rilascio delle certificazioni energetiche, quindi è a loro che spetta regolare le modalità per l’attribuzione.

Il problema è che vi sono regioni prive di una propria disciplina, per le quali trova attuazione la sola normativa statale, il D.M. 26 giugno 2009, secondo cui i proprietari di edifici che presentano una qualità energetica scadente (classe G) possono rispettare la legge e quindi mantenere la garanzia di una corretta informazione dell’acquirente, indicando semplicemente che quell’edificio è di classe energetica G e che i costi per la gestione energetica sono molto alti [2].

Per le regioni che hanno già delle leggi sul tema della certificazione energetica, si continuerà ad applicare la legislazione regionale, così come fatto fino a ora; laddove vi sia l’obbligo di allegare l’attestato di certificazione al rogito (per esempio riquadro 2).

RIQUADRO 2 I percorsi differenziati tra le regioni

Regioni dotate di una propria disciplina	– Si continua ad applicare la legislazione regionale.
	– Laddove vi è già l’obbligo di presentazione dell’ACE in fase di rogito, va aggiunta al contratto la nuova clausola che renda conto dell’attestazione dell’acquirente circa il ricevimento delle informazioni e della documentazione energetica relativa all’immobile.
	– Anche per quanto riguarda le eccezioni alla normativa, restano in vigore quelle previste dalla normativa regionale.
Regioni prive di normativa in materia energetica	– Il decreto prescrive l’obbligo di dotazione dell’ACE per il fabbricato oggetto di compravendita (obbligo considerato finora derogabile su concessione dell’acquirente).
	– E’ inderogabile le presenza della nuova clausola (attestazione da parte dell’acquirente del ricevimento di informazioni e documentazione energetica) nei contratti di compravendita.
	– Resta in vigore l’art. 9 (all. A) del D.M. 26.6.2009 secondo cui “il proprietario dell’edificio, consapevole della scadente qualità energetica dell’immobile, può scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso una sua dichiarazione in cui afferma che: l’edificio è di classe energetica G e i costi per la gestione energetica dello stesso sono molto alti”.

Validità dell’atto di compravendita

Per quanto riguarda, invece, la validità dell’atto di compravendita, questa non può assolutamente essere messa in discussione se:

– il contratto venisse firmato con ACE già rilasciato, ma senza che vi sia inserita la clausola di attestazione da parte dell’acquirente, di aver ricevuto tutte le informazioni e la documentazione sulla situazione energetica dell’immobile;

– il contratto riporti una clausola attestante il falso (in tal caso, sarebbero da valutare soltanto le responsabilità di chi dichiara fatti non corrispondenti alla realtà in un atto pubblico, ipotesi comunque molto remota in quest’ambito).

L’atto di compravendita potrebbe, invece, non essere valido se:

– il contratto venisse firmato senza che l’immobile avesse ottenuto l’ACE e, di conseguenza, senza la clausola di attestazione da parte da parte dell’acquirente;

– il contratto contenesse una esplicita clausola attestante la rinuncia da parte dell’acquirente a ottenere informazioni e documentazione energetica dell’immobile.

L’importanza di avere “le carte in regola”

Acquistare o vendere casa non è stato mai così difficile. Alla contrazione del mercato immobiliare si aggiunge anche la difficoltà di avere tutta la documentazione in regola prima di procedere alla vendita dell’immobile.

Ricordiamo, infatti, che per poter vendere sono necessari e indispensabili i seguenti documenti:

– la redazione tecnica di conformità catastale;

– la licenza di costruzione con agibilità;

– l’Attestato di certificazione energetica (ACE).

A queste certificazioni, indispensabili e obbligatorie, si aggiungono altri documenti:

– le dichiarazioni di conformità degli impianti;

– le eventuali certificazioni di libera commerciabilità degli immobili a prezzo libero o vincolato;

– la dichiarazione da parte dell’amministratore di condominio che chi vende sia in regola con il pagamento delle spese condominiali;

– la fideiussione decennale indennitaria da parte del costruttore per gli immobili di nuova costruzione.

Un altro certificato in arrivo: ma l’Italia non è ancora pronta

L’iter normativo delle certificazioni sembra non fermarsi mai. Infatti, un recente emendamento alla legge comunitaria 2010 approvato in Senato restringe i tempi per l’attuazione della dir. n. 2002/49/CE sulla gestione del rumore ambientale, recepita dal D.Lgs. 194/2005 [3]. Uno degli obiettivi è quello di semplificare le procedure autorizzative riguardanti i requisiti acustici passivi degli edifici.

In tema di isolamento acustico, ricordiamo che nel 2012 è prevista l’entrata in vigore della direttiva europea che prevede la classificazione dell’isolamento acustico secondo il numero di decibel che ogni locale è in grado di assorbire. Ma l’Italia è ancora molto indietro nella messa a norma degli immobili da punto di vista acustico [4]. I costi per la realizzazione di un appartamento che garantisca un buon isolamento acustico, per le case di nuova costruzione, sono abbastanza contenuti. Sensibilmente più elevati sono invece i costi di interventi su una casa già esistente, senza considerare i grossi disagi che lavori di questo tipo comportano: anche solo per sostituire i serramenti e le prese d’aria il costo si aggira sui 1.000 euro a infisso [5].

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[1] La dir. n. 31/2010 ha previsto che tutti i nuovi edifici pubblici costruiti nei Paesi dell’UE dal 1° gennaio 2019 e quelli nuovi privati dal 1° gennaio 2021 dovranno essere “neutrali” da un punto di vista energetico, ossia dovranno garantire prestazioni di rendimento dell’involucro tali da non aver bisogno di apporti per il riscaldamento e il raffrescamento oppure dovranno soddisfarli attraverso l’apporto di fonti rinnovabili (entro il 2020 vanno ridotte le emissioni di CO₂ e maggiorato l’impiego delle fonti rinnovabili).

[2] La classe G, infatti, è la peggiore nella scala delle classi energetiche che vanno dalla A alla G e indica il consumo annuale di kWh al metro quadrato e il consumo di combustibile necessario per il riscaldamento.

[3] L’emendamento mira a dare piena attuazione alla dir. n. 2002/49/CE per la gestione del rumore ambientale, già recepita dal D.Lgs. 194/2005, delegando il Governo ad adottare uno o più decreti legislativi entro ventiquattro mesi dalla data di entrata in vigore della legge. Obiettivo principale il riordino dei provvedimenti normativi vigenti in materia di tutela dell’ambiente esterno e abitativo dall’inquinamento acustico prodotto dalle sorgenti sonore fisse e mobili.

[4] Secondo un’analisi dei dati raccolti e pubblicati sul sito nuovecostruzioni.it, il 10% dei cantieri in Lombardia viene realizzato con criteri che permetterebbero una collocazione in classe B o superiore; in Emilia Romagna il 9% rispetta gli stessi criteri.

[5] Dati raccolti e pubblicati sul sito nuovecostruzioni.it.

Fonte: immobili24