La responsabilità del valutatore immobiliare.

Le recenti inchieste giudiziarie che hanno coinvolto società immobiliari in posizione dominante sul mercato hanno fatto emergere in tutta la sua gravità il problema delle stime immobiliari utilizzate come strumento per gonfiare i bilanci sociali facendo figurare valori non rispondenti alla realtà.

Si assiste così a clamorosi crack finanziari diretta conseguenza di manovre a dir poco ardite e all’impossibilità di restituire i generosi finanziamenti ottenuti anche a mezzo di stime fatte su misura e sulla scorta delle quali il sistema bancario ha accordato l’accesso al credito, spesso illimitato, confidando nell’apparente solidità delle garanzie offerte.

Viene dunque in evidenza il ruolo dei periti immobiliari in più occasioni a vario titolo chiamati a certificare il valore del patrimonio sociale: si pensi all’ipotesi di conferimenti in natura nelle società di capitali (art. 2465 cod. civ.), al compimento di operazioni straordinarie quali trasformazioni (art. 2500-ter cod. civ.), fusioni (art. 2501-quater e sexies), scissioni (art. 2506-ter cod. civ.), o più semplicemente alle perizie effettuate in occasione di trasferimenti di quote sociali onde acclararne il valore effettivo o ancora per l’accesso a finanziamenti da parte di soggetti terzi. In tale contesto diventa sempre più attuale il problema del procedimento di valutazione degli immobili e di quello connesso della responsabilità dei valutatori immobiliari, vuoi nell’ipotesi in cui costoro pervengano a stime rivelatesi errate per imperizia, vuoi nella più grave ipotesi di stime volutamente alterate.

I procedimenti di valutazione degli immobili

I procedimenti di stima normalmente applicati in Italia si dividono in:

a. procedimenti di stima sintetici basati sulla comparazione diretta del bene con altri aventi analoghe caratteristiche di cui si conoscono gli apprezzamenti di mercato;

b. procedimenti di stima analitici basati sulla capitalizzazione del reddito ordinario ritraibile dal bene oggetto di stima.

Si tratta di metodologie basate su criteri empirici, dati sommari e ipotesi teoriche, il che fa sì che troppo spesso si pervenga a valutazioni convenzionali, in massima parte basate sul dato d’esperienza del singolo perito estimatore anziché su criteri scientifici consolidati e passibili di verifica, finendo spesso per rappresentare nulla più che un parere del singolo professionista. A ciò si affianca la difficoltà di rilevazione dei prezzi di mercato effettivamente contrattati e l’assenza di una banca dei dati immobiliari, circostanze tutte che rendono difficile valutare a priori la congruità della stima proposta e, di riflesso, la correttezza dell’operato del valutatore.

Proprio per ovviare a ciò, a livello internazionale si sono consolidate norme (a cominciare dall’accordo sul capitale di Basilea noto come Basilea 2) che hanno introdotto un metodo scientifico che consente di pervenire a un valore sintetico sulla scorta di procedimenti valutativi riconosciuti e muniti di largo consenso. Si sono così affermati gli International valuation standard con i tre approcci alla stima immobiliare:

1. market approach (metodo a confronto di mercato);

2. cost approach (metodo del costo);

3. income approach (metodo finanziario);

che consentono di definire in modo chiaro le metodologie operative utilizzate nel procedimento di valutazione.

Le responsabilità del valutatore

Quanto alla responsabilità del valutatore immobiliare vengono in rilievo tre distinti profili: civilistico, penalistico e disciplinare.

Con l’accettazione dell’incarico, il perito assume un’obbligazione di fare che si concretizza nel compimento di tutti quegli accertamenti e quelle valutazioni atte a fornire alla committenza gli elementi tecnici e scientifici necessari per la soluzione della questione che ne ha richiesto l’intervento. L’inesatto adempimento dell’obbligazione assunta è fonte di responsabilità per il consulente. Continua
Fonte: Il Sole 24 Ore