Nelle costruzioni ancora soggette alla legge “ponte” n. 756/67, il posto auto o il box sono commerciabili salvo il diritto d’uso: è dunque possibile che il proprietario dell’area di sosta sia un soggetto diverso da quello che ne ha il godimento.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCHETTINO Olindo – Presidente
Dott. MENSITIERI Alfredo – Consigliere
Dott. GOLDONI Umberto – rel. Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
sentenza
sul ricorso proposto da:
PALAU ALBERGHIERA IMM PAIM SRL, ((OMISSIS)) elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE DEL VIGNOLA 5, presso lo studio dell’avvocato RANUZZI Livia, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato TULUI FRANCO;
– ricorrente –
contro
L.A.,(COD.FISC. (OMISSIS)), C.M.B., (COD.FISC. (OMISSIS)), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA DEL BABUINO 181, presso lo studio dell’avvocato CORTESE DOMENICO, rappresentati e difesi dagli avvocati DE MONTIS ELIO, DE MONTIS ALDO, DE MONTIS ANNA MARIA;
– controricorrenti – e contro
A.I.;
– intimata –
avverso la sentenza n. 8/2005 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI, depositata il 17/01/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/06/2010 dal Consigliere Dott. UMBERTO GOLDONI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per l’accoglimento del ricorso per quanto di ragione.
Svolgimento del processo
Con citazione del 1992, i coniugi L.A. e C.M. B. convenivano di fronte al tribunale di Cagliari la PAIM srl e A.I., esponendo che, nel 1991, avevano acquistato dalla società predetta un appartamento in Cagliari ed avevano richiesto di avere anche un posto macchina, che, successivamente al loro acquisto, era stato invece alienato dalla stessa società a A.I..
Chiedevano quindi declaratoria di nullità e di inefficacia dell’atto in questione, l’emanazione di una sentenza ex art. 2932 c.c. ed il risarcimento danni, da quantificarsi in altra sede.
Si costituiva la PAIM, che resisteva alla domanda attorea assumendo di aver venduto il posto macchina in questione nel rispetto della normativa vigente e, in ogni caso, che essendo incorsa altra controversia con gli attori, in possesso dell’appartamento fin dal 1987, si era raggiunta una transazione, in cui le controparti avevano riconosciuto di non avere null’altro a pretendere e proponeva quindi domanda riconvenzionale; resisteva anche la A..
Con sentenza del 1995, il giudice adito dichiarava la nullità del contratto in questione, respingeva la domanda ex art 2932 c.c. ed accoglieva quella di risarcimento danni, respingendo le riconvenzionali.
Proponeva appello la PAIM cui aderiva la A., che proponeva appello incidentale, e resistevano i L..
Con sentenza in data 5.11.2004 – 17.1.2005, la Corte di appello di Cagliari rigettava le impugnazioni e regolava le spese; osservava la Corte sarda che, trattandosi di edificio costruito dopo l’entrata in vigore della relativa normativa, la vendita del posto macchina intercorsa tra la PAIM e l’ A. doveva essere dichiarata nulla;
il riferimento, contenuto nella sentenza impugnata, alla normativa di cui alla L. 24 marzo 1989, n. 122, art. 9, comma 5 aveva un mero valore dialettico, volto a rinforzare, ad abundantiam, i motivi della decisione.
Non risultava provata l’esistenza di parcheggi in eccedenza, e nessun rilievo, avuto riguardo all’oggetto della controversia cui aveva posto fine, poteva avere la dizione apposta alla transazione intercorsa tra le parti.
La domanda di risarcimento danni era poi da ritenersi collegata al danno subito dagli originati attori per il mancato godimento del posto macchina, e ciò in base alla lettura dell’atto di citazione.
Per la cassazione di tale sentenza ricorre la PAIM srl, sulla base di cinque motivi; resistono con controricorso i L. mentre la A. non ha spiegato attività difensiva; sia la ricorrente che i controricorrenti hanno presentato memoria.
Motivi della decisione
Con il primo motivo si lamenta vizio di motivazione in relazione ad un punto decisivo della controversia prospettato dalle parti; con il secondo mezzo, violazione e falsa applicazione della L. 24 ,marzo 1989, n. 122, art. 9 e della L. 17 agosto 1952, n. 1150, art. 41 sexies introdotto dalla L. n. 75 del 1067 e della L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 26.
I due motivi possono essere esaminati e decisi congiuntamente, atteso il preciso riferimento, prospettato sotto profili diversi, contenuto in entrambi i mezzi alla tematica relativa alla commerciabilità dei posti macchina.
La sentenza impugnata ha ritenuto, con affermazione apodittica, che il riferimento all’art. 9 citato, contenuto nella decisione di prime cure, fosse stato fatto ad abundantiam, non potendo lo stesso esplicare efficacia alcuna nella fattispecie che ne occupa, atteso che la norma de qua era inapplicabile al caso di specie, in quanto successiva alla conclusione del contratto in questione.
In realtà, il primo giudice aveva ravvisato proprio nel dettato della norma in argomento la sanzione della nullità dell’atto di vendita del posto auto di che trattasi; in ciò incorrendo in un vizio applicativo, attesa la piana inapplicabilità ratione temporis della disposizione (ed anche la portata della disposizione ivi contenuta).
La giurisprudenza di questa Corte è infatti consolidata da tempo nel senso della commerciabilità dei posti auto, salvo il diritto d’uso degli stessi spettante ai proprietari dei singoli appartamenti. in questo senso, le pronunce 22.8.2003, n. 12342; 26.5.2004, n. 10418; 1.8.2008, n. 21003, cui si presta convinta adesione, hanno chiarito che la finalità di interesse pubblico individuata dal pure citato ari. 18 si realizza solo con l’imposizione del vincolo di destinazione ed il riconoscimento del diritto reale d’uso e non incide sul potere di disporre delle aree de quibus separatamente dall’unità abitativa.
Ciò posto, la nullità del contratto di vendita non discende dalla disciplina applicabile e il richiamo di cui al ricordato art. 9 costituiva la base della pronuncia adottata in prime cure, con la conseguenza che, esclusa l’applicabilità di detta norma al caso in esame per le ragioni dette, la ritenuta nullità non sussiste, nè è stata in altro modo argomentata nella sentenza impugnata, donde l’accoglimento delle censure testè esaminate, cosa questa che comporta l’accoglimento dei motivi in esame, relativamente a profilo della nullità della vendita, come ritenuta.
Il terzo (violazione dell’art. 2697 c.c. in relazione all’attribuzione dell’onere delle prova in tema dell’esistenza o meno di posti macchina eccedenti), il quarto (incidenza della transazione intervenuta tra le parti in ordine alla attribuzione del posto macchina), ed il quinto motivo (attinente alla spettanza o meno del riconosciuto risarcimento dei danni), dovranno essere riesaminati dal giudice del rinvio in relazione alla decisione che verrà adottata in conseguenza dell’applicazione del principio di diritto quale sopra enunciato, in relazione alle domande svolte dalla parti ed alla enucleazione della portata delle stesse, ma, attesa la potenziale derivante ininfluenza degli stessi ai fini de decidere, non possono essere esaminati nella presente sede.
La impugnata sentenza va pertanto cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio ad altra Sezione della Corte di appello di Cagliari, che, applicato il principio di diritto come sopra enunciato, provvederà anche in ordine alle spese del presente procedimento per cassazione.
P.Q.M.
LA CORTE accoglie il ricorso come da motivazione; cassa e rinvia, anche per le spese, ad altra Sezione della Corte di appello di Cagliari.
Condominio e destinazione della cosa comune