L'IVA SUI CONTRATTI DI LOCAZIONE

Il decreto legge n. 223 del 2006 ha modificato in maniera rilevante la disciplina Iva applicabile alle locazioni di immobili.
In particolare, come per l’imposta di registro, occorre distinguere tra la locazione di:
– immobili ad uso abitativo;
– immobili strumentali.
LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO
Per gli immobili di tipo residenziale, attualmente è previsto un regime di esenzione Iva per tutte le locazioni, comprese quelle finanziarie. Per esse è necessario pagare l’imposta di registro.
Lo stesso regime si applica anche quando, insieme con il fabbricato di tipo residenziale (bene principale), è ceduto in locazione il box o la cantina (pertinenza).
Quando si applica l’Iva:
In base a quanto previsto dalla legge n. 296 del 2006 (legge finanziaria 2007), a partire dal 1° gennaio 2007, non è possibile usufruire dell’esenzione Iva per le locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata.
Con la nuova normativa, pertanto, dette locazioni rientrano nell’ambito delle operazioni imponibili ai fini Iva:
–  quando sono effettuate dalle imprese che hanno costruito i fabbricati o che su di essi hanno realizzato interventi di ristrutturazione edilizia, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento;
–  se il contratto ha durata non inferiore a quattro anni.
LOCAZIONE DI IMMOBILI STRUMENTALI
Anche gli immobili strumentali scontano il regime di esenzione Iva (è comunque dovuta l’imposta di registro) previsto in linea generale per tutte le locazioni, comprese quelle finanziarie, con alcune eccezioni.
Sono, infatti, imponibili ad Iva:
–  le locazioni effettuate nei confronti di coloro che non agiscono nell’esercizio di impresa,arte o professione;
–  le locazioni nei confronti di conduttori soggetti passivi d’imposta che hanno un pro-ratadi detraibilità non superiore al 25 per cento;
– le locazioni in relazione alle quali il locatore ha espresso l’opzione per l’imponibilità ad Iva.
La percentuale di detrazione del conduttore, alla quale fare riferimento per stabilire il regime Iva della locazione, deve essere valutata inizialmente al momento della stipula del contratto di locazione, nel quale deve essere menzionata la relativa dichiarazione del conduttore.
Qualora al termine del periodo d’imposta in cui è stato stipulato il contratto la percentuale di detraibilità risultasse non superiore al 25 per cento, il conduttore deve comunicarlo al cedente per l’assoggettamento della locazione ad Iva.