Spetta al conduttore dell’immobile destinato ad uso diverso dall’abitazione, di verificare che il bene ricevuto in consegna abbia tutte le caratteristiche, tecniche, amministrative e giuridiche, per poter essere adibito all’uso prefissato. È il conduttore che deve verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché il rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato. Escluso, dunque, che sia onere del locatore conseguire eventuali autorizzazioni (salvo che non sia stato diversamente pattuito) ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. (Nella fattispecie, in difetto di obbligo specifico in tal senso della locatrice, non era ravvisabile alcun inadempimento di quest’ultima; conseguentemente, l’irreversibile alterazione dell’assetto di interessi, programmato in contratto, risultava interamente addebitabile alla convenuta-conduttrice che aveva omesso il pagamento dei canoni di locazione).

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Immobile destinato ad uso diverso – Locazione – Verifica dell’idoneità del locale – Onere del conduttore – Inconfigurabilità di una responsabilità del locatore

Tribunale di Roma, Sentenza n°623/2018

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

SEZIONE SESTA CIVILE

Il Tribunale di Roma, in persona del giudice dott.ssa Manuela Caiffa all’udienza del 10.01.2018, all’esito della discussione orale ha pronunciato la seguente

SENTENZA

(ex art. 429 comma 1 c.p.c.)

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 33462 del Registro Generale Affari Contenziosi dell’anno 2017, avente ad oggetto “intimazione di sfratto per morosità – uso diverso”, pendente

TRA

Fondazione (…), in persona del legale rappresentante pro tempore (C.F. (…)), rappresentata e difesa dall’Avv. Pa.Pu. e presso di lui elettivamente domiciliata in Roma Via (…)

– Attrice/Intimante –

E

(…) S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore (C.F. (…)), rappresentata e difesa dall’Avv. Pa.Ri. e presso di lui elettivamente domiciliata in Roma alla via (…).

– Convenuta/Intimata –

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per convalida LA FONDAZIONE (…) conveniva in giudizio (…) S.R.L. per sentir convalidare lo sfratto per morosità dal compendio immobiliare ad uso “(…)”/campi da golf sito in R. alla Via (…) ed esponeva al Tribunale:

– di aver concesso in locazione il detto immobile alla Società convenuta con contratto stipulato il 15.03.2011, debitamente registrato;

– che a termini di contratto la Società conduttrice si era impegnata al versamento del corrispettivo annuale di Euro 48.960,00, per il primo anno; per il secondo e per i primi 5 anni successivi, di Euro 81.960,00; per il settimo anno e per i successivi 23 anni, di Euro 99.960,00;

– che la convenuta intimata era stata già convenuta in causa per sentir dichiarare lo sfratto per morosità e che venivano stipulate tra le parti scritture private di transazione, con rinuncia ai precedenti giudizi intrapresi dalla FONDAZIONE (…);

– che, nonostante ciò, la (…) S.r.l. si era resa morosa dei canoni da ottobre 2016 a febbraio 2017, oltre ai ratei di transazione per un totale di Euro 50.547,65.

Per tali ragioni l’intimante chiedeva la convalida dello sfratto e, in caso di opposizione, l’emissione di ordinanza di rilascio, oltre che del decreto ingiuntivo; il tutto col favore delle spese di giudizio; nel merito, la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della Società convenuta, con condanna della medesima al rilascio dell’immobile.

Si costituiva in udienza la Società (…) a r.l. opponendosi alla richiesta di convalida dell’intimato sfratto e chiedendo il rigetto della domanda di risoluzione del contratto.

Parte convenuta, in ogni caso, non contestava la morosità intimata e deduceva il mancato godimento del bene locato a fronte della mancata convenzione tra la FONDAZIONE attrice ed il Comune di Roma per l’uso pubblico dei terreni con destinazione d’uso “Verde pubblico e Servizi Pubblici di livello locale”, nonché presentazione di un progetto pubblico unitario: in particolare sosteneva la sospensione dell’iter del rilascio delle autorizzazioni in favore della Società stessa per le opere di realizzazione del progetto di riqualifica dell’area locata, per una procedura per danno erariale nei confronti dell’attrice; sollevava, dunque, eccezione di “inadimplenti non est adimplendum”.

Con ordinanza del 15.05.2017, il Giudice disponeva di rilascio dell’immobile di che trattasi mutando il rito.

Parte attrice depositava memoria integrativa in cui veniva dato atto del rilascio dell’immobile da parte della Società conduttrice in data 06.07.2017 e l’escussione della garanzia bancaria, con richiesta di dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione per fatto e colpa della conduttrice e condanna della medesima al pagamento della somma complessiva di Euro 37.183,75.

Parte convenuta, non depositava memorie integrative.

Veniva esperito il procedimento di mediazione con esito negativo, come da verbale del 16.10.201in atti.

La causa veniva decisa all’udienza del 10.01.2018 e il Giudice dava lettura in udienza del dispositivo e della contestuale motivazione.

Va accolta la domanda di risoluzione articolata dalla intimante – locatrice.

Seppur parte convenuta non abbia svolto domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento della FONDAZIONE (…), occorre procedere ad una valutazione comparativa degli inadempimenti rispettivamente contestati, per verificare quale dei medesimi, nella misura in cui acclarato in giudizio, abbia prodotto, sotto il profilo della preponderanza causale e della proporzionalità rispetto all’assetto d’interessi voluto in contratto, l’irreversibile alterazione del sinallagma contrattuale, sì da giustificare la pronunzia di risoluzione (v. Cass. n.11430/2006: “il giudice, ove venga proposta dalla parte l’eccezione “inadimplenti non est adimplendum”, deve procedere ad una valutazione comparativa degli opposti adempimenti avuto riguardo anche allo loro proporzionalità rispetto alla funzione economico – sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull’equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, per cui qualora rilevi che l’inadempimento della parte nei cui confronti è opposta l’eccezione non è grave ovvero ha scarsa importanza, in relazione all’interesse dell’altra parte a norma dell’art. 1455 c.c., deve ritenersi che il rifiuto di quest’ultima di adempiere la propria obbligazione non sia in buona fede e, quindi, non sia giustificato ai sensi dell’art. 1460, secondo comma, cod. civ.”; conf. Cass. n.15796/2009; Cass. n.20678/2005; Cass. n. 10477/2004: “nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario far luogo ad un giudizio di comparazione in ordine al comportamento di ambedue le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma”; nello stesso senso, da ultimo Cass. n. 13840/2010; Cass. n.20614/2009; Cass. n. 13365/2006).

Sotto il profilo dell’onere della prova, incombeva all’attrice di dimostrare il titolo e la scadenza dell’obbligazione dedotta inadempiuta e di allegare l’altrui inadempimento, incombendo, poi, alla controparte di eccepire e dimostrare idonei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare l’accoglimento della domanda in questione (“in tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l’adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento”: così Cass. n.15659/2011; conf. Cass. n.3373/2010; Cass. n.9351/2007; Cass. n. 1743/2007; Cass. n.20073/2004; Cass. n. 13674/2006; Cass. n.8615/2006; Sezioni Unite n.13533/2001; Cass. n.2387/2004; Cass. n.9351/2007).

Ciò posto, è agevole osservare che mentre la parte attrice ha sicuramente assolto agli oneri di prova che le incombevano, ex comb. disp. artt. 2697, 1453, 1455 c.c., altrettanto non può dirsi per la Società (…) a r.l., che a ben vedere non è stata neppure in grado di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che ha affermato inadempiute dalla locatrice; da qui, l’impossibilità di predicare l’inadempimento contestato alla parte attrice, con il rigetto della relativa eccezione e l’accoglimento dell’azione risolutiva della parte attrice.

Quanto all’inadempimento imputato alla (…) S.r.l., consistente nell’omesso pagamento dei canoni locativi dovuti in forza del contratto di locazione e scaduti a decorrere dal mese di ottobre 2016 e sino alla data di restituzione del compendio immobiliare (06.07.2017), basti osservare che la locatrice ha adeguatamente dimostrato l’insorgenza e scadenza dell’obbligazione dedotta inadempiuta, con la produzione in giudizio del titolo contrattuale intercorso con la Società convenuta.

Non vi è, poi, dubbio alcuno sull’idoneità di tale inadempimento a produrre l’irreversibile alterazione del sinallagma contrattuale, e della funzione economico – individuale propria del contratto di locazione, comportando l’integrale frustrazione dell’interesse, del locatore, a ricevere la principale prestazione dovuta dal conduttore, per legge e per contratto (“l’omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto”. V. Cass. n.959/1980; conf. Cass. n.4096/1978: “l’omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l’economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento”; “in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell’inadempimento – riservata al giudice di merito – deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti”. V. Cass. n.24460/2005; Cass. n. 19652/2004; Cass. n. 14234/2004: “qualora l’inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in ipotesi di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell’art. 1455 cod. civ., che è valutazione riservata al giudice di merito, deve ritenersi implicita”. V. Cass. n. 15553/2002; Cass. n.2616/1990).

Per contro, la (…) S.r.l. ha evidenziato l’impossibilità di poter liberamente e pienamente detenere, disporre e godere dei beni concessi in locazione per fatti imputabili alla FONDAZIONE (…), che sarebbe venuta meno, tra l’altro, agli obblighi assunti in sede di transazione (v. scrittura privata del 16.12.2014 – all. 9 fascicolo di parte attrice) di “prestare la propria fattiva collaborazione e consenso (…) per consentire alla (…) l’ottenimento di tutte le necessarie autorizzazioni a progetti, e relativa esecuzione, per opere di restauro e/o riqualificazione del compendio immobiliare oggetto della locazione (…)”, nonché di ” intraprendere e portare a termine tutte le iniziative già intraprese necessarie ed opportune per la rimozione e/o lo spostamento dei noti contatori dell’energia elettrica e della nota cabina ACEA (…)”: nessuna delle affermazioni che precedono è utile ai fini della eccezione di inadempimento della Società locatrice.

Quanto alla prima doglianza, la difesa di parte convenuta avversaria tenta una confusa ricostruzione in solo fatto di vicende che attengono i suoi rapporti con la Pubblica Amministrazione relativi alle richieste di autorizzazione di attività e progetti da eseguirsi sulle aree, senza produrre documentazione al riguardo, ovvero formulare richiesta di prova orale.

Va evidenziato, al riguardo, che nel contratto di locazione del 15.03.2011, si dà atto espressamente che “il suddetto compendio immobiliare ricade in zona N (Verde pubblico) del vigente P.R.G. del Comune di Roma ed in zona “Ville storiche” del nuovo P.R.G. adottato; è interessato dal Piano Territoriale Paesistico – (…) e ricadente in ambito territoriale B e parte in ambito territoriale D con livelli di tutela paesaggistica ed orientata, sottoposto a vincolo paesistico” (v. premessa del contratto – pag. 3, in atti); si da atto, altresì, “dell’attuale carente stato di conservazione e manutenzione” e dell’impegno assunto dalla conduttrice “a riqualificare ed utilizzare il suddetto compendio immobiliare nel rispetto della destinazione urbanistica e dei vincoli di indole pubblicistica gravanti sull’area” (v. premessa del contratto . – pag. 3, in atti).

Pertanto, erano noti alla conduttrice tutti i vincoli gravanti sul compendio immobiliare locato ed i conseguenti oneri sia per la riqualificazione dell’area che per l’uso contrattualmente previsto.

E’, inoltre, documentalmente provato che la FONDAZIONE attrice si rendesse disponibile a collaborare e consentire alla Società (…) a r.l. al pieno godimento del compendio immobiliare locato, acconsentendo, tra l’altro, ad un uso diverso da quello inizialmente pattuito, ritenuto dalla Società conduttrice più idoneo ai vincoli gravanti sugli immobili (v. art. 6 della scrittura privata del 16.12.2014 – all. 9 del fascicolo di parte attrice).

Per di più, le suddette contestazioni già venivano svolte dalla conduttrice nei precedenti giudizi di sfratto transatti e definiti e per cui la (…) S.r.l. formalizzava rinuncia (v. art. 7 della scrittura privata del 16.12.2014 – all. 9 del fascicolo di parte attrice).

In ogni caso, la definizione dell’iter autorizzativo, seppur con provvedimento di diniego della Regione Lazio dell’8.10.2015 (v. copia in atti – doc. 15 del fascicolo attoreo), attesta la partecipazione della FONDAZIONE (…) ad ogni atto volto a consentire alla (…) S.r.l. l’ottenimento di quanto necessario al progetto, risultando precluso alla stessa qualsivoglia eventuale impegno rivolto al buon esito della procedura, data la discrezionalità della Pubblica Amministrazione.

La dedotta sospensione dell’iter del rilascio delle autorizzazioni in favore della Società conduttrice per le opere di realizzazione del progetto di riqualifica dell’area locata a seguito di un procedimento per danno erariale nei confronti dell’attrice, poi, è priva della benché minimo riscontro probatorio.

Per quel che concerne, ancora, la contestata mancata adozione di una convenzione tra la FONDAZIONE (…) ed il Comune per l’utilizzazione delle aree aventi destinazione da PRG a “Verde Pubblico”, non risulta provato un comportamento inadempiente della locatrice che, peraltro, consentiva la modificazione d’uso del compendio immobiliare in “luogo di aggregazione aperto al pubblico denominato provvisoriamente che offrirà molteplici attività tra le quali, a titolo esemplificativo ma non esaustivo: percorsi naturalistici, esposizione e mostre d’arte, eventi di vario tipo e fiere, spettacoli musicali e teatrali, attività ludiche per bambini, ristorazione” (v. scrittura privata del 16.12.2014, in atti – art. 6), proprio per consentire di meglio convenire col Comune in che modalità e quali parti dei terreni locati sarebbero state riservate all’uso pubblico.

Peraltro, non risulta in atti che la conduttrice abbia mai proposto alla locatrice un’ipotesi di Convenzione da sottoporre al Comune, per regolamentare le aree in questione.

Per quel che concerne, inoltre, il contestato ulteriore inadempimento dell’attrice alla rimozione e/o messa in sicurezza della cabina Acea (v. pag. 29 della costituzione della convenuta), nulla è stato precisato ed integrato, né tantomeno provato, da cui la irrilevanza e, comunque, l’infondatezza della doglianza.

Vale ricordare, infine, che ordinariamente, salvo patto contrario (qui assente), spetta al conduttore d’immobile destinato ad uso diverso dall’abitazione, di verificare che il bene ricevuto in consegna abbia tutte le caratteristiche, tecniche, amministrative e giuridiche, per poter essere adibito all’uso prefissato {“nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo grava sul conduttore l’onere di assicurarsi che il locale oggetto della locazione sia idoneo allo svolgimento della specifica attività che si accinge ad esercitare. Salvo specifica pattuizione, il locatore non può essere ritenuto responsabile per il mancato rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative” ; ancora, si afferma comunemente che “nei contratti di locazione relativi a immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché il rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato. Escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca a ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato” – v. Cass. n. 1735/2011 e Cass. n. 17986/2014; “una volta che sia stato stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato ad un determinato uso, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività per cui è stato locato, anche in relazione al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative” – v. Cass. n.8303.2008, Cass. n. 13395/2007; “la destinazione particolare dell’immobile locato, tale da richiedere che l’immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore” – v. Cass. n.5836/2007, Cass. n.20831/2006, Cass. n.9019/2005, Cass. n.4598/2000, Cass. n.3154/ 1977; “nella locazione di immobile per uso diverso da quello abitativo, il locatore è inadempiente ove non abbia ottenuto – in presenza di un obbligo specifico contrattualmente assunto – le autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio (e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale)” – v. Cass. n. 13651/2014; “il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso di beni immobili non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto di locazione sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d’uso convenuta, mentre del mancato rilascio il locatore è responsabile nei confronti del conduttore quando la destinazione particolare dell’immobile in conformità alle richieste autorizzazioni, concessioni o licenze amministrative abbia costituito il contenuto dell’obbligo specifico dello stesso locatore di garantire il pacifico godimento dell’immobile in rapporto all’uso convenuto” – v. Cass. n.14772/2009).

In definitiva, anche sotto tale aspetto, in difetto di obbligo specifico della locatrice, non è ravvisabile alcun inadempimento della parte locatrice; conseguentemente l’irreversibile alterazione dell’assetto d’interessi, programmato in contratto, risulta interamente addebitabile alla convenuta – conduttrice che ha il dei canoni di locazione.

Pur volendo prescindere, ai fini della pronuncia della risoluzione del contratto, dalla valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento, da ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso riguardo le obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, appunto, quella di pagamento dei canoni dovuti, si consideri che la (…) S.r.l. si rendeva morosa di ben 9 mensilità, pari a Euro 63.533, 25, per cui la locatrice escuteva la garanzia bancaria, con residuo dovuto, fino al rilascio dell’immobile (avvenuto il 06.07.2017) di Euro 21.175,25.

Risulta morosa, altresì, del 5 e 6 rateo relativo alla transazione del 16.12.2014, per ulteriori Euro 15.161,40, oggetto di intimazione e non contestati dalla Società conduttrice, oltre al 50% dell’imposta di registro relativa all’anno 2017, pagata dalla attrice, pari ad Euro 847,11 (v. copia quietanza, in atti).

Per le locazioni ad uso diverso, la valutazione resta affidata ai comuni criteri di cui all’art. 1455 c. c. “Salva la facoltà del Giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto” (v. Cass., Sez. VI, 23 giugno 2011 ,n. 13887).

La valutazione della gravità dell’inadempimento, ancora, “Va verificata anche d’ufficio dal giudice trattandosi di elemento che attiene al fondamento stesso della domanda e non solo in relazione all’entità oggettiva dell’inadempimento, ma anche con riguardo all’interesse che l’altra parte intende realizzare e sulla base, dunque, di un criterio che consenta di coordinare il giudizio sull’elemento oggettivo della mancata prestazione, nel quadro dell’economia generale del contratto, con gli elementi soggettivi” (v. Cass., 6 marzo 2012, n.3477).

L’inadempimento deve essere dunque idoneo a turbare l’equilibrio contrattuale, quale risulta “Dalle clausole cui i contraenti hanno attribuito valore maggiore ed essenziale” (v. Cass., 17 gennaio 2007, n. 987).

La valutazione in questione va, poi, adeguata anche a un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale (v. Cass., 1 luglio 2005 , n. 14034).

Ne deriva, che “La risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/o oneri accessori, può aversi solo con riferimento inadempimenti tali da rompere l’equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore” (v. Cass. n. 8076 del 04.06.2002).

Va, dunque, anche valutata la sussistenza della imputabilità della mora debendi con dolo o colpa del debitore.

Nel caso di che trattasi, la conduttrice non contestava di non aver versato regolarmente i canoni di locazione intimati, oltre che i ratei di transazione e la quota parte di registrazione del contratto.

Si dovrà tenere in considerazione anche il mancato versamento dei canoni di locazione successivi all’intimazione di sfratto, come sopra specificati, talché “… la circostanza che l’inadempimento del conduttore, non grave al momento della domanda di risoluzione proposta dal locatore, si aggravi in corso di causa, è rilevante ai fini dell’accoglimento della stessa”.(Cass. civ. Sez. III, 20/04/2015, n. 8002 e Cass. civ. Sez. III, 26/10/2012, n. 18500).

Nella fase di merito del procedimento per convalida di sfratto, infatti, le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di chiedere la risoluzione per inadempimento del conduttore in relazione anche al mancato pagamento di canoni od oneri condominiali non considerati nel ricorso per convalida di sfratto.

Il fatto, dunque, che la conduttrice non versasse anche i canoni successivi, viene tenuto in considerazione per la gravità dell’inadempimento.

Alla dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione de quo per fatto e colpa della (…) S.r.l., segue la condanna della convenuta al versamento della somma di Euro 37.183,76, oltre interessi legali dalle scadenze al saldo, nonché di Euro 847,11, con interessi dalla domanda al soddisfo.

Nulla in ordine al rilascio intervenuto nelle more del giudizio.

Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate ai sensi del Dm Giustizia n. 55/2014.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla FONDAZIONE (…), così provvede:

accoglie la domanda e dichiara il contratto di locazione stipulato in data 15.03.2011, registrato il 21.03.2011 al n. (…), serie T, relativo al compendio immobiliare ad uso “(…)”/campi da golf sito in R. alla Via (…), costituito da appezzamento di terreno di mq. 82.142, riportato al N.C.T. del Comune di R. al foglio (…), particelle (…),(…),(…),(…),(…),(…), (…), (…), (…),(…), (…),(…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) e sovrastante fabbricato riportato al N.C.E.U. del Comune di R. al foglio (…), particella (…), sub. (…) e (…), risolto per inadempimento della (…) S.r.l., conduttrice;

conferma l’ordinanza di rilascio del 15.05.2017, dando atto del sopravvenuto rilascio degli immobili sopra indicati, nelle more della lite;

condanna la convenuta al pagamento dei canoni di locazione dal mese di ottobre 2016 al rilascio (06.07.2017), detratta la somma di Euro 43.358,00 per escussione di fideiussione bancaria, nonché del 5 e 6 rateo di cui alla scrittura privata di transazione del 16.12.2014, per complessivi Euro 36.336,65, oltre agli interessi legali dalle scadenze al saldo, nonché dell’importo di Euro 847,11, per quota parte (50%) delle spese di registrazione del contratto, oltre interessi dall’intimazione al saldo;

condanna la convenuta al rimborso in favore dell’attrice delle spese di lite che liquida in Euro 3.500,00, di cui Euro 300,00 per esborsi, oltre accessori di legge e rimborso forfetario;

Così deciso in Roma il 10 gennaio 2018.

Depositata in Cancelleria il 10 gennaio 2018.