I limiti alla collocazione di impianti o manufatti nell'area a comune

                               REPUBBLICA ITALIANA
                          NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il  Tribunale  di  Monza  prima sezione civile in persona del Giudice
Onorario,  dott.  Alessandra Carrea, in funzione di Giudice Unico, ha
pronunciato la seguente
                               SENTENZA
nella    causa  iscritta  al  n.  11348  del  Ruolo  Generale  Affari
contenziosi civili per l'anno 2006, promossa da:
I.R.  (CF  omissis), residente in Sesto San Giovanni, rappresentata e
difesa  per  procura  a  margine  dell'atto  di  citazione  dall'avv.
Alessandro  Brambilla  presso il quale è elettivamente domiciliata in
Varedo, via B.V..
                                                              Attrice
                                     CONTRO
Condominio    "Mondonico"  Via  C.B.Sesto  San  Giovanni  in  persona
dell'amministratore  e  legale rappresentante prr tempore geom. N.B.,
rappresentato  e  difeso  per  procura  a  margine  della comparsa di
costituzione,  dall'avv.  Paola  Tullia Bordignon del Foro di Milano,
elettivamente  domiciliato  presso  lo  studio della stessa in Milano
C.so di P.V.,
                                                            Convenuto
Oggetto: impugnativa delibera assembleare.
Conclusioni delle parti come da fogli qui di seguito allegati:
Causa civile n. 11348/06 R.G.
CONCLUSIONI PER
LA SIG.RA I.R.
Previa    ogni    pii   opportuna  declaratoria  di  rito,  accertata
l'illegittimità  della  delibera  impugnata siccome in violazione del
disposto  di  cui  all'art.  1120 Cod. civ. e comportante lesione del
diritto  di  proprietà  della  sig.ra   I.R., dichiarare la nullità o
comunque  annullare  la  delibera   assembleare 2 ottobre 2006 per le
motivazione  tutte  di  cui agli atti  difensivi depositati nel corso
del giudizio.
Con  vittoria  di  spese,  diritti  ed onorari di lite, oltre a spese
generali di studio, I.V.A. e 2 % CPA.
TRIBUNALE DI MONZA
Nella causa R.G. 11348/06 - Giudice Dott.ssa Carrea promossa da
I.R., con l'avvocato Alessandro Brambilla
Contro
Condominio  "Mondonico",  Sesto  San  Giovanni  (Mi),  via  C. B., in
persona dell'Amministratore prr tempore Geom. N.B., con
l'avvocato Paola Tullia Bordignon.
CONCLUSIONI PER IL CONVENUTO CONDOMINIO
"MONDONICO"
Voglia   il  Giudice  Ill.mo  rigettata  ogni  contraria  istanza  ed
eccezione.
Respingere  le domande di controparte in quanto infondate in fatto ed
in diritto.
Spese rifuse.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La signora I.R. in qualità di condomino del Condominio Mondonico di Sesto S. Giovanni, ha impugnato la delibera assunta dall’assemblea straordinaria tenutasi il 2/10/2006 con la quale a maggioranza (744/1000 mill.) era stata approvata la richiesta di un condomino di installazione di un ascensore esterno allo stabile condominiale, contestando la validità della stessa e chiedendo che ne venisse accertata e dichiarata la nullità e/o annullabilità, con sospensione in via preliminare della stessa.

Il Condominio, in persona dell’amministratore, si costituiva in giudizio contestando la fondatezza delle doglianze della attrice e chiedendo il rigetto della domanda preliminare di sospensione della delibera.

Rilevato il difetto di prova del presupposto del “periculum in mora”, la richiesta preliminare di sospensione della delibera impugnata veniva rigettata e, assegnati i termini di legge per il deposito di memorie anche istruttorie, veniva quindi disposta CTU.

All’esito della stessa, su concorde richiesta delle parti, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni. Esperito detto incombente, la causa veniva trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini per il deposito di conclusionali e repliche.

La domanda dell’attrice è fondata nei limiti e per le ragioni che seguono.

Come risulta dai documenti prodotti, il Condominio Mondonico è composta da uno stabile di tre piani fuori terra (uno rialzato e due ulteriori) ed un piano seminterrato. L’assemblea straordinaria del 2/10/2006, alla presenza di 994,66 millesimi, ha deciso, con voto contrario della sola attrice, l’installazione di un ascensore nel vano cortile prospiciente via C.B., come da progetto

predisposto dalla ditta Euroappalti di R.T., ditta che è anche condomino di parte convenuta, insieme al signor R.T., personalmente, e alla signora L.T..

L’impianto, che prima non esisteva, nel progetto presentato in assemblea verrebbe posto a ridosso della facciata principale, in adiacenza alle vetrate che danno luce alla rampa di scale e, ad esclusione del piano rialzato ove abita solo l’attrice, farà scalo al primo ed al secondo piano fuori terra, sostanzialmente per il godimento delle sole proprietà T.. L’impianto verrebbe realizzato con una struttura in vetro e metallo simile ad altra realizzata in uno stabile (di sei piani fuori terra) sull’opposto lato della strada, non molto distante da quello de quo.

L’attrice contesta la delibera di installazione del nuovo impianto richiamando il disposto dell’art. 1120 cc. in base al quale la realizzazione dell’ascensore sarebbe vietata in quanto, oltre ad alterare il decoro architettonico dell’edificio, creerebbe un vantaggio per un condomino ed un pregiudizio per l’attrice; inoltre, in mancanza di unanimità, secondo la signora I.R. la delibera sarebbe affetta da nullità.

L’attrice contesta la decisione dell’assemblea rilevando una lesione dei propri diritti di godimento della porzione di sua proprietà, tale da non giustificare l’adozione a maggioranza della decisione di installare un impianto di ascensore.

In tema di deliberazioni condominiali, l’installazione dell’ascensore, rientrando fra le opere in teoria dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’art. 27 primo comma della legge n. 118/1971 e all’art. 1 primo comma del D.P.R. n. 384/1978, costituisce innovazione che, ai sensi dell’art. 2 legge n. 13/1989, può essere approvata dall’assemblea con la maggioranza prescritta rispettivamente dall’art. 1136 secondo e terzo comma cod. civ.; tutto ciò ferma rimanendo sempre la previsione del terzo comma del citato art. 2 legge n. 13/’89, che fa salvo il disposto degli artt. 1120 secondo comma e 1121 terzo comma cod. civ. (Cass. 29/07/2004, n. 14384).

L’innovazione deve ritenersi vietata, dunque, anche quando, pur riguardando beni comuni, abbia conseguenze negative sulla proprietà esclusiva di un condomino o ne pregiudichi i diritti di godimento.

L’assemblea condominiale, pertanto, se da un lato può legittimamentedeliberare di collocare un manufatto od impianto nell’area comune, in quanto destinato ad una utilità comune, deve comunque rispettare e sottostare:

– alle norme che disciplinano le distanze legali, rispetto alle proprietà dei singoli,

– alle regole generali sugli atti di emulazione di immissione e

– deve garantire in ogni caso il libero uso e godimento di tutti i condomini.

Una delibera assembleare che comportasse la violazione anche di uno solo di tali principi sarebbe affetta da nullità (Cass. 21/4/1979, n. 2237; Cass. 5/9/1989, n. 3858).

Anche l’utilizzo del vano scale e dell’andito per la realizzazione dell’impianto di ascensore, collocato a cura e spese di altri condomini, può essere ritenuta lesiva del divieto di cui all’art. 1120 comma 2 cc. ove risulti che dalla stessa realizzazione derivi per il condomino dissenziente un pregiudizio sotto il profilo del minor godimento della cosa comune. Questi sono i principi generali che regolano la materia.

– Nel caso di specie dai documenti prodotti e da quanto è emerso all’esito della espletata consulenza tecnica, il progetto di nuovo impianto da posizionare nel cortile verso via C. B. non è conforme alle dimensioni minime previste dalla legge regionale n. 6 del 20/2/2008, non presentando, come riferisce il CTU, lunghezza sufficiente per garantirne l’utilizzo da parte di persone con difficoltà motorie.

– Inoltre, in seguito ai rilievi fatti in contraddittorio dai tecnici d’ufficio e di parte, è emerso che lo spazio lasciato libero per il passaggio tra l’ascensore ed il confine della proprietà condominiale verso strada, spazio utile per consentire ai condomini ed agli eventuali addetti autorizzati l’accesso sia alla porzione di terreno di fronte alla proprietà della attrice che ai contatori dei gas degli appartamenti, è di residui 60 centimetri. Tale spazio non pare sufficiente per garantire, nel caso di emergenza di qualsiasi tipo, una agevole via di fuga quale deve essere garantita a chiunque, stante la presenza dei contatori del gas in loco ed il possibile accesso in loco di soggetti terzi (ad esempio incaricati dell’azienda gas).

– Non è risultata rilevante dalla relazione del CTU la riduzione di luce ed aria del vano scala in conseguenza dell’eventuale installazione del nuovo impianto; neppure è stata individuata dal CTU la riduzione di luce alla proprietà dell’attrice, riduzione che il CTU ha dichiarato come esistente, ma di cui non è stata valutata la portata in mancanza di specifiche prove tramite illuminotecnici.

– La distanza dell’impianto di cui alla delibera impugnata dalla finestra della attrice è inferiore alle distanze legali previste dalla normativa locale: questo dato, secondo il CTU, potrebbe addirittura portare al diniego dei permessi da parte del Comune per la realizzazione dell’ascensore. In base poi all’interpretazione della giurisprudenza sopra richiamata la distanza di m. 1,63 dalla finestra dell’attrice è in palese violazione del disposto dell’art. 873 cc. che prevede una distanza minima di m. 3.

– Infine è risultata accertata la diminuzione di veduta dalla proprietà della signora I.R.in caso di realizzazione della delibera impugnata: la riduzione pari a 27,28 gradi precluderà, secondo quanto è emerso nella relazione peritale, in caso di ascensore al piano terra, all’attrice di vedere gli ingressi pedonale e carraio, attualmente visibili.

Non vi sarebbero invece i pericoli paventati dalla I.R. di violazione della sua privacy da parte degli utilizzatori dell’impianto, i quali potrebbero vedere all’interno della proprietà dell’attrice, stante la vicinanza: sarebbe infatti sufficiente l’utilizzo di un tamponamento con materiali opachi sul lato della cabina ascensore rivolta verso la proprietà dell’attrice per impedire la visuale all’utilizzatore.

– Infine va rilevato che in base alla normativa regionale il Condominio Mondonico (composto da soli tre piani fuori terra) è edificio non obbligato alla installazione di ascensore per l’abbattimento delle barriere architettoniche previsti per edifici con più di tre piani fuori terra.

Esclusa così l’indispensabilità della realizzazione dell’impianto, anche in mancanza di prova dei requisiti soggettivi che devono risultare da idonea documentazione da allegare alle domande destinate al responsabile dell’ufficio comunale, il cui onere di allegazione era a carico del Condominio convenuto, è riservata al Giudicante la valutazione della ragionevolezza dell’installazione, considerando lo stato dei luoghi, la struttura dell’edificio, il contemperamento dei vari interessi connaturale alla stessa situazione di coesistenza di più unità immobiliari nello stesso stabile, sempre nel rispetto dei diritti imprescindibili dei singoli.

Ritiene questo Giudicante che se anche l’innovazione oggetto della delibera impugnata è volta a realizzare una innovazione che consente di migliorare il godimento delle singole proprietà del Condominio, e comunque ad utilizzare con maggior rendimento l’area del cortile comune ove si vorrebbe installare il nuovo impianto di ascensore, è altrettanto innegabile che tale opera non può essere disciplinata dalle sole disposizioni in materia condominiale, con la conseguenza che gli eventuali pregiudizi derivanti dalla sua realizzazione sconfinano nella più ampia sfera della lesione dei diritti di proprietà, a seconda del danno procurato al proprietario esclusivo.

Le modalità di realizzazione dell’impianto di ascensore nell’area comune verso strada, ed in particolare: la riduzione eccessiva del passaggio all’area comune antistante la proprietà dell’attrice; la estrema prossimità dell’impianto alla proprietà della signora I.R., inferiore ai limiti di legge; la riduzione di veduta dalla proprietà dell’attrice, sono tutti elementi che inducono a ritenere che la realizzazione della delibera sia idonea a creare un pregiudizio sia all’uso ed al godimento della parte di cortile comune per la signora Romita, oltre che a terzi, sia alla proprietà esclusiva dell’attrice. Per tali ragioni la relativa delibera deve ritenersi assolutamente nulla e non già solo annullabile (Cass. n. 2237/1979 cit).

adottata, si ritiene equo compensare per un terzo tra le parti le spese del giudizio che quindi si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Monza, sezione prima civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario di Tribunale dott. Alessandra Carrea, definitivamente decidendo la presente causa promossa dalla signora I.R. nei confronti del Condominio Mondonico, Via C.B. Sesto San Giovanni, in persona dell’amministratore e legale rappresentante pro tempore, così provvede:

1. accogliendo le domande dell’attrice per le ragioni esposte, dichiara la nullità della delibera in data 2/10/2006 assunta dall’assemblea straordinaria del Condominio Mondonico, Via C.B. Sesto San Giovanni;

2. in ragione della soccombenza, per le ragioni esposte in motivazione, compensato tra le parti un terzo delle spese legali, condanna il Condominio Mondonico, Via C.B. Sesto San Giovanni, in persona dell’amministratore e legale rappresentante pro tempore a pagare all’attrice I.R. due terzi delle spese legali del giudizio da calcolarsi sul seguente importo complessivo che si liquida in euro 6.808,91= di cui euro 308,91 per spese, euro 2.000,00 per diritti, euro 4.500,00 per onorari, oltre rimborso forfettario 12,5% ex art. 14 D.M. 127/2004, oltre CPA e IVA come per legge.

Sentenza provvisoriamente esecutiva “ex lege”.

Depositata in Cancelleria: Monza, 10/06/2010