Le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una pare dell’edificio condominiale, formando oggetto di condominio separato, devono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte e non dagli altri, secondo il principio generale dettato dall’art. 1123, comma 3, c.c., secondo cui quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere od impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. L’art. 1123 c.c., tuttavia, nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, non pone alcun limite alle parti. Ne deriva che è legittima la convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime. (Nella fattispecie il regolamento di natura contrattuale vigente nel condominio appellante confermava l’appartenenza dell’ascensore ai proprietari di ciascuna unità immobiliare facente parte del condominio, ma non prevedeva altresì alcun esonero dall’obbligo di contribuzione alle spese per la sostituzione dell’ascensore, a dispetto di quanto asserito dall’appellato).
Corte d’Appello Roma, Sezione 4 civile
Sentenza 8 marzo 2017, n. 1558
Condominio – Res comuni – Spese di manutenzione e conservazione – Ripartizione – Art. 1123 c.c. – Ammissibilità di una deroga convenzionale
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D’APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
Composta dai magistrati:
dott. Riccardo SCARAMUZZI Presidente
dott. Maria Gabriella MARCELLO Consigliere rel.
dott. avv. Michele MORONE Giudice Ausiliario
riunito in camera di consiglio, ha pronunciato la presente
SENTENZA
nella causa civile in grado d’appello iscritta al n. 3028 del Ruolo Generale Contenzioso dell’anno 2009 vertente
tra
Condominio (…) di via (…) in Terracina (LT) in persona dei suo Amministratore p.t. rappresentato e difeso, in forza di procura speciale apposta a margine dell’atto di citazione in appello, dall’avv. Gi.Ag. presso il cui studio, in Roma via (…), è elett.te domiciliato appellante
e
FR.Er., rappresentato e difeso – in forza di procura speciale apposta in calce alla copia notificata dell’atto di citazione in appello – dall’avv. Ma.Do. presso il cui studio, in Terracina via (…) è elett.te domiciliato
appellato
Oggetto: Condominio. Appello avverso la sentenza Trib. Latina – Sezione distaccata di Terracina n. 321/08 pubblicata in data 11.8 2008.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con la semenza in epigrafe indicata il Tribunale di Latina Sezione distaccata di Terracina – in accoglimento dell’opposizione proposta da FR.Er., proprietario di locali al piano terra facenti parte del Condominio RA. di via (…) in Terracina, avverso il decreto ingiuntivo n. 346/06 emesso nei suoi confronti il 18.9.2006 su ricorso del detto Condominio con il quale gli è stato ingiunto il pagamento di Euro 1.463.13 a titolo di contribuzione pro quota alle spese per i lavori di sostituzione completa dell’ascensore deliberati dall’assemblea condominiale in data 11.9.2005, oltre accessori e spese del procedimento monitorio – ha revocato il decreto opposto ed ha condannato il Condominio a rifondere all’opponente le spese del giudizio di opposizione. Con atto di citazione notificato il 26.5.2009 il Condominio RA. ha proposto appello avverso tale sentenza chiedendo per i motivi di cui in prosieguo – in integrale riforma della stessa – di rigettare l’opposizione confermando integralmente il provvedimento monitorio opposto e condannando l’opponente al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio. FR.Er., costituitosi in giudizio, ha chiesto il rigetto del gravame, perché infondato, con vittoria di spese anche del presente grado.
La causa è stata trattenuta in decisione dal Collegio all’udienza del 4.5.2016 – con assegnazione di termini di legge per il deposito di conclusionali e repliche – sulle conclusioni precisate dai procuratori delle parti mediante richiamo a quelle già rassegnate nei rispettivi atti di costituzione in giudizio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
A fondamento della decisione di accogliere l’opposizione – proposta dal FR. sul l’assunto di non essere tenuto a contribuire alle spese di cui trattasi in quanto i locali di sua t proprietà, che affacciano direttamente sulla strada pubblica, sono privi di accesso dal portone dello stabile condominiale, del quale non ha mai avuto le chiavi – il giudice di primo grado ha evidenziato in motivazione:
– che, in tema di condominio, le delibere di ripartizione delle spese sono nulle se l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge o in via convenzionale da tatti i condomini mentre sono annullabili nel caso m cui tali criteri siano violati o disattesi;
– che, nel caso di specie, viene prospettato dall’opponente un vizio di nullità in quanto l’assemblea avrebbe modificato ì criteri legali o convenzionali di ripartizione delle spese;
– che il condomino opponente a decreto ingiuntivo per il pagamento di contributi condominiali emesso ex art. 63 disp. att. c.c. sulla base di una delibera non impugnata entro il termine di cui all’art. 1137 c.c. può contestare il titolo dell’avversa pretesa quando deduce la nullità della delibera;
– che è pacifico che i locali di proprietà dell’opponente siano posti al pian terreno e non usufruiscano né dell’ascensore né dell’ingresso allo stabile avendo accesso direttamente dalla strada;
– che, alla stregua della lettura coordinata con gli artt. 7 (che, secondo l’interpretazione datane dal giudice di primo grado, esclude espressamente dalla ripartizione per la conservazione e la manutenzione, tanto ordinaria quanto straordinaria, delle cose comuni i locali non aventi accesso, neppure secondario, al portone comune) e 10 1 comma del Regolamento condominiale (che espressamente esclude che le spese di gestione dell’ascensore vangano addebitale a coloro che non abbiano la possibilità di servirsene), deve ritenersi che l’art. 10 III comma del Regolamento – che prevede che le spese per la sostituzione dell’ascensore debbano essere “ripartire in proporzione dei valori delle rispettive proprietà esclusive” – sia riferito alle sole proprietà esclusive che abbiano la possibilità di usufruire dell’ascensore; ciò. anche in quanto “una diversa lettura del Regolamento che ponesse le spese di alcuni servizi à carico di soggetti che non possono usufruirne sarebbe illegittima per violazione delle norme codicistiche in materia”.
Deduce il Condominio a motivi del gravame:
I) l’illogicità e contraddittorietà della motivazione nella parte in cui il tribunale ha posto, quale assioma del suo iter logico giuridico, che l’opponente abbia contestato il titolo dell’avversa pretesa deducendo la nullità della delibera assembleare e riconoscendo di non averla impugnata entro i termini di cui all’art. 1137 c.c., nonostante in primo grado l’opponente non avesse mai dedotto la nullità di alcuna delibera assembleare peraltro in sentenza neppure individuata;
II) la superficialità della decisione di revocare il decreto ingiuntivo opposto, stante la persistente efficacia dell’unica delibera prodotta in giudizio (quella dell’11.9.2005 – non impugnata, non esaminata né dichiarata nulla dal giudice di primo grado, né comunque affetta da alcun vizio di nullità – con la quale l’assemblea ha approvato i lavori di sostituzione completa dell’ascensore ed il preventivo della ditta KO. S.p.A. Agente Ma.Ar. ed ha dato mandato all’amministratore di ripartire il preventivo, una volta approvato definitivamente dopo le modifiche che eventualmente sarebbero state apportate in sede di incontro tra la ditta appaltatrice e la Commissione appositamente nominata; dalla quale scaturirebbe l’obbligo di contribuzione a carico dei condomini anche in mancanza di una delibera di approvazione della ripartizione della spesa, non avendo quest’ultima efficacia costitutiva e ben potendo le somme concretamente dovute dai singoli condomini essere individuate mediante una semplice operazione matematica ove esistano tabelle millesimali);
III) l’omessa, incompleta ed errata interpretazione del Regolamento condominiale – depositato il 1.10.1966 agli atti del Notaio Sc. di Terracina (rep. 65515/racc. 11391) ed accettato successivamente da tutti gli acquirenti delle singole unità immobiliari che compongono il Condominio – e del piano di riparto della spesa compilato dall’Amministratore.
L’appello è fondato, per le ragioni e con le precisazioni che seguono
Benché nelle premesse della motivazione della sentenza impugnata abbia richiamato i principi giurisprudenziali in materia di nullità/annullabilità delle delibere approvate dall’assemblea condominiale ed in materia di opposizione a decreto ingiuntivo emesso ex art. 63 disp. att. c.c. in forza di delibera assembleare non impugnata affetta da vi/i di nullità, il tribunale non ha in realtà dichiarato la nullità di alcuna delibera; né. del resto, l’opponente aveva motivo di impugnare alcuna delibera e tantomeno quella dell’11.9.2005 atteso che nessun piano di riparto della spesa di cui trattasi era stato approvato dall’assemblea condominiale anteriormente ulta emissione del decreto ingiuntivo oggetto del l’opposizione in questa sede pendente.
Risulta tuttavia chiaramente dalle conclusioni dell’atto di citazione introduttivo del primo grado del presente giudizio che l’opponente chiese la nullità del riparlo di spesa predisposto dall’amministratore, dopo l’assemblea dell’11.9.2005 (che non aveva indicato alcun criterio di ripartizione), in asserita violazione del Regolamento condominiale e posto a base del provvedimento monitorio, vale a dire del provvedimento preso dall’amministratore ex art. 1133 c.c. (impugnabile dinanzi all’autorità giudiziaria, per vizi di annullabilità, nel rispetto del termine di decadenza di cui all’art. 1137 c.c., e, per vizi di nullità, senza limiti di tempo). Ciò detto, va rilevato che il passo della motivazione della sentenza impugnata che qualifica come vizio di nullità quello dedotto in giudizio dall’opponente non ha formato oggetto di specifica censura sicché la Corte, benché non lo condivida (l’opponente, infatti, non ha lamentato la modifica dei criteri legali o convenzionali di ripartizione della spesa per la sostituzione dell’ascensore, ma solo la specifica concreta violazione del criterio di ripartizione della detta spesa – a suo avviso – stabilito dal regolamento di natura contrattuale), non può riformare la semenza sul punto (è appena il caso di rilevare che la diversa qualificazione del vizio dedotto, quale vizio di annullabilità, avrebbe ostato a che la doglianza potesse formare oggetto di eccezione nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo chiesto per il pagamento delle spese ripartite dall’amministratore con provvedimento ex art. il 33 c.c. non tempestivamente impugnato in separato giudizio). In ogni caso il vizio del piano di riparto dedotto dall’opponente è insussistente. L’art. 1117 c.c. annovera l’ascensore tra le parti comuni dell’edificio.
E’ ben vero che la comproprietà delle parti comuni indicate dall’art. 1117 c.c. e, più in generale, che servono per l’esistenza e l’uso delle singole proprietà immobiliari, alla quale si lega l’obbligo di partecipazione alle relative spese di manutenzione e conservazione (che il primo comma dell’art. 1123 c.c. pone a carico dei condomìni in proporzione delle rispettive quote, indipendentemente dalla misura dell’uso) ha il suo fondamento nel collegamento strumentale, materiale o funzionale, ed, in altri termini, nella relazione di accessorio a principale, con le singole unità (piani o porzioni di piano) in proprietà individuale dell’immobile, per cui le cose, i servizi e gli impianti necessari per l’esistenza e l’uso delle unità immobiliari di una parte soltanto del fedi Tic io appartengono solo ai proprietari di queste (unità) e non ai proprietari delle unità immobiliari rispetto alle quali manca quel rapporto di pertinenza che è il presupposto necessario del diritto di comunione; sicché le spese di manutenzione c conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte del fabbricato, formando oggetto di condominio separato, debbono essere sostenute soia dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, e non dagli altri, secondo il principio generai e dell’art. 1123 III comma c.c., a norma del quale “quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinali a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità” (v. Cass. 2.2.1995 n. 3255). Tuttavia, secondo l’insegnamento della S.C. (v. Cass. 25.3.2004 n. 5975, richiamata anche dalla recente Cass. 14.7.20(5 n. 14697). in tema di condominio di edifici l’art. 1123 c.c. nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, non pone alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dal l’obbligo di partecipare alle spese medesime (in tale ultima ipotesi – ove una clausola del regolamento di condominio stabilisca per una determinata categoria di condomini l’esenzione dal concorso in qualsiasi tipo di spesa, comprese quelle di conservazione, in ordine ad una determinata cosa comune – essa comporta il superamene nei riguardi di detta categoria di condomini, della presunzione di comproprietà su detta parte del fabbricato).
Nel caso di specie il Regolamento di natura contrattuale vigente nel Condominio RA. – non solo all’art. 2 espressamente conferma l’appartenenza dell’ascensore “in comproprietà pro indiviso e indivisibile” ai proprietari di ciascuna unita immobiliare facente parte del condominio (e, quindi, anche ai locali aventi accesso diretto esclusivamente dalla via pubblica) – ma non prevede alcun esonero dei detti locali dal l’obbligo di contribuzione alle spese per la sostituzione dell’ascensore.
Invero: il tenore letterale della disposizione regolamentare di cui all’art. 10 III comma (che, testualmente, recita “Nel caso di rinnovamento dell’impianto (di ascensore) e/o di manutenzione straordinaria le spese vengono ripartite in proporzione dei valori delle rispettive proprietà esclusive”) è chiaro nel prevedere l’obbligo di contribuzione a carico di tutte le unità immobiliari facenti parte del condominio, viepiù ove ai consideri che il regolamento – laddove ha inteso esonerare dal l’obbligo di contribuzione a determinate spese i condomini che non possono servirsi di determinate parti o servizi comuni – lo ha previsto espressamente (v. art. 10 I comma, riguardante le spese di manutenzione ordinaria e di esercizio del l’ascensore, dulie quali sono esonerati “i condomini che non possono servirsene”; – v. art. 7 I comma ultima parte e II comma riguardante, non già le spese per le “cose comuni”, come invece ritenuto dal giudice di primo grado, ne tantomeno, visto l’inciso iniziale “Salvo quanto disposto negli articoli seguenti”, le spese inerenti l’ascensore disciplinate dal successivo art. 10 – bensì le sole “spese concernenti i sevizi comuni”, per tali intendendosi “quelli relativi al portierato e/o custodia, alte pulizie ordinarie e all’illuminazione del portone e delle scale e comunque quelli riferiti ai soli appartamenti dalle quali “sono esclusi i locali non aventi accesso, neppure secondario, dal portone comune”.
Alla stregua di quanto precede, in totale riforma dell’impugnata sentenza, l’opposizione proposta dal FR. va rigettata ed il provvedimento monitorio conseguentemente confermato. Le spese di lite del doppio grado del giudizio di opposizione seguono la soccombenza e vanno pertanto interamente poste a carico dell’opponente, liquidate come in dispositivo ex D. M. 55/2014.
P.Q.M.
La Corte, definitivamente pronunciando sull’appello come in atti proposto dal Condominio RA. di via (…) in Terracina (LT) avverso la sentenza Trib. Latina – Sezione distaccata di Terracina il 321/08 e nei confronti di FR.Er.:
a) accoglie l’appello ed – in integrale riforma dell’impugnata sentenza – rigetta l’opposizione proposta da FR.Er. avverso il decreto ingiuntivo n. 346/06 emesso dal Tribunale di Latina – Sezione distaccata di Terracina in data 18.9.2006 che, per l’effetto, conferma;
b) condanna FR.Er. a rifondere al Condominio RA. di via (…) in Terracina (LT) le spese di entrambi i gradi del giudizio di opposizione, che liquida – per il primo grado – in Euro 2.430,00 per compensi e – per il presente grado – in Euro 1.830,00 per compensi; il tutto oltre rimborso forfetario spese generali nella misura di cui all’art. 2 II comma D.M. 55/2014 nonché iva e cpa come per legge.
Così deciso in Roma il 30 gennaio 2017.
Depositata in Cancelleria l’8 marzo 2017.
Condominio e destinazione della cosa comune