Nel contratto di locazione, in tema di riconsegna dell’immobile locato, mentre l’adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, comma 2, cod. civ., rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del creditore e per provocarne i relativi effetti (art. 1207 cod. civ.), l’adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 cod. civ.), purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini dell’art. 1591 cod. civ. (F.Cia).
Contratti – Locazione – Obbligazioni del conduttore – Riconsegna dell’immobile locato – Modalità ed effetti
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile
Sentenza 14 febbraio 2017, n. 3788
CHIEDI UNA CONSULENZA
LOCAZIONE – RESTITUZIONE IMMOBILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere
Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere
Dott. CIRILLO Francesco Maria – rel. Consigliere
Dott. POSITANO Gabriele – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 28188-2014 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 448/2014 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 08/04/2014;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/12/2016 dal Consigliere Dott. FRANCESCO MARIA CIRILLO;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SOLDI Anna Maria, che ha concluso per il rigetto.
FATTI DI CAUSA
1. Con ricorso al Tribunale di Massa, Sezione distaccata di Carrara, (OMISSIS) convenne in giudizio (OMISSIS) e – sulla premessa di essere conduttore di un immobile di proprieta’ del convenuto in base ad un contratto del (OMISSIS) per la somma mensile di Euro 207, contratto cessato nel 2009 – chiese che il locatore fosse condannato a rimborsagli le somme versate in eccesso a titolo di interessi per l’aggiornamento del canone, nonche’ a restituirgli la cauzione.
Si costitui’ in giudizio il convenuto, chiedendo il rigetto della domanda e proponendo domanda riconvenzionale per il pagamento dell’indennita’ di cui all’articolo 1591 c.c., sul rilievo che il conduttore aveva rilasciato l’immobile solo in data 4 dicembre 2009 anziche’ nell’agosto 2009, in tal modo facendo sfumare l’opportunita’ di concludere un altro contratto di locazione con un diverso conduttore.
Espletata l’istruttoria il Tribunale, previa compensazione dei reciproci crediti e debiti, condanno’ (OMISSIS) al pagamento della somma di Euro 1.837,04 con gli interessi e compenso’ le spese di giudizio.
2. La pronuncia e’ stata impugnata dal (OMISSIS) in punto di spese e dal (OMISSIS) in relazione al riconoscimento dell’indennita’ di cui all’articolo 1591 c.c. e la Corte d’appello di Genova, con sentenza dell’8 aprile 2014, ha rigettato l’appello principale e, in accoglimento di quello incidentale, ha condannato il locatore al pagamento della somma di Euro 603,78, nonche’ delle spese dei due gradi di giudizio.
Ha osservato la Corte territoriale, per quanto di interesse in questa sede, che dall’espletata istruttoria era rimasto accertato che l’immobile oggetto del contratto era stato sgombrato gia’ nel settembre 2009, non potendo ritenersi idonee a dimostrare il contrario le testimonianze de relato actoris, siccome non supportate da altri elementi. A conferma di cio’ stava anche la circostanza che il conduttore, nell’impossibilita’ di mettersi in contatto con il locatore, gli aveva fatto pervenire una lettera raccomandata da parte del proprio sindacato (il SUNIA) in data 8 ottobre 2009; pertanto, quando il (OMISSIS) aveva depositato il ricorso di sfratto per finita locazione (13 ottobre 2009), il (OMISSIS) aveva gia’ rilasciato l’appartamento, com’era confermato anche dalla circostanza che l’ufficiale giudiziario, nel notificare lo sfratto con la richiesta di citazione per la convalida, in data 22 settembre 2009, non aveva reperito nessuno nell’abitazione.
Pertanto, poiche’ il conduttore aveva provato di aver compiuto, ai sensi dell’articolo 1220 c.c., “un’offerta seria e affidabile, ancorche’ non formale, della prestazione dovuta, liberando l’immobile locato”, il rifiuto ingiustificato del locatore di ricevere la prestazione escludeva che questi potesse avere diritto alla richiesta indennita’ di cui all’articolo 1591 del codice civile.
Doveva pertanto essere respinta la domanda riconvenzionale del locatore di pagamento dell’indennita’ di cui all’articolo 1591 c.c., con conseguente rigetto dell’appello principale in punto di spese e condanna del (OMISSIS) al pagamento della somma complessiva di Euro 603,78 (a titolo di cauzione e di canoni versati in eccedenza), peraltro gia’ riconosciuta dal Tribunale e compensata in senso atecnico con il maggior credito del locatore.
3. Contro la sentenza della Corte d’appello di Genova propone ricorso (OMISSIS) con atto affidato a tre motivi.
Resiste (OMISSIS) con controricorso.
Le parti hanno depositato memorie.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5), omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio.
Rileva il ricorrente che risultava pacificamente in causa, come da atto tempestivamente prodotto, che l’effettiva restituzione delle chiavi da parte del conduttore era avvenuta solo in data 4 dicembre 2009 e non nel settembre di quello stesso anno. La dichiarazione attestante la consegna in quella data, sottoscritta da entrambe le parti, avrebbe valenza confessoria e solo da quella data potrebbe ritenersi che il locatore sia realmente rientrato in possesso dell’immobile di sua proprieta’. Ne conseguirebbe l’obbligo di corrispondere l’indennita’ di occupazione fino alla data suindicata, come riconosciuto dal Tribunale.
2. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3), violazione per omessa applicazione dell’articolo 1591 c.c..
La doglianza, connessa a quella del precedente motivo, rileva che dall’errore sulla data di restituzione discenderebbe anche la mancata applicazione della norma indicata.
3. Con il terzo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3), violazione per falsa applicazione dell’articolo 1220 c.c..
Risulta dagli atti, secondo il ricorrente, che la lettera dell’8 ottobre 2009 fu inviata non dal conduttore, bensi’ dal sindacato SUNIA, che non era legittimato, in mancanza di delega, a spendere il nome altrui e a gestire gli interessi in relazione ad un procedimento giudiziario.
4. I tre motivi di ricorso, nonostante l’apparente diversita’, sono da esaminare insieme, perche’ ruotano tutti intorno alla stessa questione, cioe’ l’effettiva data di riconsegna dell’immobile da parte del conduttore, rilevante ai fini della spettanza o meno al locatore dell’indennita’ di cui all’articolo 1591 c.c., riconosciuta dal Tribunale e negata dalla Corte d’appello; sicche’ fondamentali appaiono il primo ed il terzo motivo, mentre il secondo non e’ che un’appendice del primo.
4.1. Cio’ posto, ritiene il Collegio che i motivi siano tutti privi di fondamento.
Essi, infatti, dimostrano di non considerare la motivazione della sentenza impugnata nella sua globalita’ e di non coglierne, quindi, l’autentica ratio decidendi. La Corte genovese, con un accertamento di merito motivato in modo corretto e senza contraddizioni, ne’ vizi logici, ha ritenuto dimostrato che il conduttore aveva sgombrato l’appartamento gia’ nel mese di settembre 2009. A tale conclusione la Corte e’ pervenuta sulla base della valutazione delle prove testimoniali e dei documenti acquisiti in atti. In particolare, la sentenza ha considerato provato che il locatore si era, in sostanza, reso non collaborante nell’offerta non formale di restituzione valida ai sensi dell’articolo 1220 c.c., tant’e’ che il conduttore si era dovuto servire del sindacato (il SUNIA) per comunicare al locatore la sua intenzione di restituzione. E che lo strumento di comunicazione tramite il sindacato fosse in uso tra le parti in causa e’ comprovato dalla circostanza, della quale la sentenza da’ conto, che anche il locatore se ne era in precedenza servito.
Sulla base di tale ricostruzione della vicenda – che questa Corte di legittimita’ non e’ in potere di contestare o modificare – il problema della consegna delle chiavi, sul quale il ricorso lungamente si sofferma nei motivi primo e terzo, appare evidentemente del tutto secondario. La circostanza per cui tale riconsegna avvenne solo nel mese di dicembre 2009 e’ del tutto coerente con l’atteggiamento non collaborativo del locatore; tra l’altro, per quanto e’ dato dedurre dal testo della sentenza impugnata, si tratta di circostanza riconosciuta anche dal conduttore fin dall’atto introduttivo del giudizio, il che e’ coerente con una linea difensiva incentrata sul rifiuto del locatore di ricevere l’offerta non formale.
La sentenza impugnata, del resto, e’ in linea con la costante giurisprudenza di questa Corte, cui l’odierna pronuncia intende dare continuita’, secondo cui in tema di riconsegna dell’immobile locato, mentre l’adozione della complessa procedura di cui all’articolo 1216 c.c. e articolo 1209 c.c., comma 2, rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del creditore e per provocarne i relativi effetti (articolo 1207 c.c.), l’adozione da parte del conduttore di altre modalita’ aventi valore di offerta reale non formale (articolo 1220 c.c.), purche’ serie, concrete e tempestive e sempreche’ non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, e’ tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini dell’articolo 1591 c.c. (sentenza 3 settembre 2007, n. 18496, ordinanza 20 gennaio 2011, n. 1337, e sentenza 27 novembre 2012, n. 21004).
4.2. Il primo motivo, quindi, non e’ fondato ed altrettanto e’ da dirsi del secondo, ad esso inscindibilmente connesso. Quanto al terzo, e’ evidente che la valutazione circa la serieta’ dell’offerta non formale ai fini di evitare la mora del conduttore costituisce il frutto di una valutazione discrezionale rimessa al giudice di merito.
5. Il ricorso, pertanto, e’ rigettato.
In considerazione, tuttavia, degli alterni esiti dei giudizi di merito, questa Corte ritiene di dover compensare integralmente le spese del giudizio di cassazione.
Sussistono tuttavia le condizioni di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e compensa integralmente le spese del giudizio di cassazione.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza delle condizioni per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.
Condominio e destinazione della cosa comune