In tema di condominio di edifici, i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell’edificio vanno individuati con riferimento al momento dell’adozione del regolamento, e la tabella che li esprime è soggetta a emenda solo in relazione a errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori. Pertanto, in ragione dell’esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l’edificio.
Tabelle millesimali - Revisione - In presenza di errori di fatto o di diritto e di circostanze sopravvenute - Sussiste.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile
Sentenza 4 ottobre 2016, n. 19797
Data udienza 6 luglio 2016
COMUNIONE E CONDOMINIO – CONDOMINIO – SPESE CONDOMINIALI
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente
Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 6164/2012 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza n. 202/2031 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, depositata il 02/03/2011;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/07/2016 dal Consigliere Dott. LINA MATERA;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARDINO Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso e per le spese.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 15, 17 e 19-4-2000 (OMISSIS), premesso di essere proprietario di tre unita’ immobiliari facenti parte del condominio sito in (OMISSIS), tra cui un magazzino deposito al piano seminterrato, esponeva che in quest’ultimo locale si erano verificate negli ultimi anni delle infiltrazioni di acqua dal sottosuolo, che lo avevano reso completamente inutilizzabile secondo la sua destinazione catastale; il che, a suo dire, comportava la necessita’ di rivedere le tabelle millesimali di riparto delle spese condominiali, onde adeguarle ala nuova realta’. Tanto premesso, l’attore conveniva dinanzi al Tribunale di Macerara, Sezione Distaccata di Civitanova Marche, (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), chiedendo che fosse accertato che le quote millesimali della proprieta’ non corrispondevano piu’ ai reali ed effettivi valori delle singole unita’ immobiliari, con conseguente modifica dei valori proporzionali dei vari piani del condominio ex articolo 69 disp. att. c.c..
Con sentenza in data 6-4-2004 il Tribunale adito rigettava la domanda, rilevando che non era mai venuta meno la potenziale destinazione commerciale della porzione in questione, e che le lamentate infiltrazioni d’acqua provenienti dal sottosuolo non avevano inciso sulle caratteristiche strutturali del locale, che nel tempo erano sostanzialmente rimaste immutate.
Avverso la predetta decisione proponeva appello l’attore, chiedendo che fosse accertato che le tabelle millesimali in questione erano affette da errore, e fosse dichiarato che i valori delle stesse dovevano essere riveduti e modificati ai sensi di legge, con conseguente formazione di nuove tabelle.
Si costituivano (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), nonche’ (OMISSIS) e (OMISSIS), quali credi di (OMISSIS), eccependo, in limine, il mutamento della causa petendi, avendo chiesto l’attore, nell’atto di appello, la variazione delle tabelle millesimali in quanto frutto di errore, mentre nel precedente grado la richiesta di revisione era basata sulla modifica della destinazione d’uso del locale di proprieta’ del (OMISSIS) a causa di infiltrazioni di acqua che lo avevano reso inidoneo al pregresso utilizzo.
Procedutosi ad integrare il contraddittorio nei confronti di (OMISSIS) e di (OMISSIS), che restavano contumaci, con sentenza in data 2-3-2011 la Corte di Appello di Ancona rigettava il gravame.
La Corte territoriale, disattesa l’eccezione di mutamento della causa petendi e richiamati i principi enunciati dalla giurisprudenza in materia di revisione delle tabelle millesimali, rilevava che nella specie non era riscontrabile la presenza di errori obiettivamente verificabili, che fossero stati causa di apprezzabile discrasia tra il valore attribuito nella tabella alle unita’ immobiliari ed il valore effettivo delle stesse; e che doveva altresi’ escludersi che una diversa destinazione d’uso del locale potesse incidere sull’assetto millesimale, atteso che la individuazione dei valori proporzionali deve avvenire tenendo conto delle caratteristiche obiettive proprie degli immobili e non anche della loro possibile destinazione, determinata essenzialmente da valutazioni di carattere soggettivo.
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso (OMISSIS), sulla base di cinque motivi.
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) non hanno svolto attivita’ difensive.
In prossimita’ dell’udienza il ricorrente ha depositato una memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1) Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione dell’articolo 69 disp. att. c.c., n. 2, e dell’articolo 1123 c.c., in relazione agli articoli 99 e 112 c.c., per non avere la Corte territoriale considerato che, a causa delle inondazioni verificatesi, provenienti dal sottosuolo, che avevano reso il locale dell’attore inutilizzabile secondo la sua destinazione catastale, il rapporto originario tra i valori posti a base delle tabelle si era notevolmente alterato, con conseguente necessita’ di una diversa ripartizione delle spese ex articolo 1123 c.c..
Con il secondo motivo il ricorrente si duole della illogicita’ e contraddittorieta’ della motivazione circa la non riscontrabilita’ di errori obiettivamente verificabili causa di apprezzabile discrasia tra il valore attribuito nella tabella alle unita’ immobiliari ed il valore effettivo delle stesse ovvero per le mutate condizioni di una parte dell’edificio.
Con il terzo motivo viene dedotta l’illogicita’ e contraddittorieta’ della motivazione, nonche’ travisamento del fatto, circa l’affermazione secondo cui una diversa destinazione d’uso del locale non puo’ incidere sull’assetto millesimale.
Con il quarto motivo si denuncia il difetto assoluto di motivazione sul diniego di consulenza tecnica d’ufficio, da cui avrebbe potuto facilmente accertarsi l’assoluta inutilizzabilita’ del locale per cui e’ causa.
Con il quinto motivo, proposto in via subordinata, si deduce violazione dell’articolo 92 c.p.c., e difetto di motivazione, in ordine alla mancata compensazione delle spese di lite.
2) I primi tre motivi, che per ragioni di connessione possono essere trattati congiuntamente, sono infondati.
A norma degli articoli 68 e 69 disp. att. c.c., il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o o di ciascuna porzione di piano spettante in proprieta’ esclusiva ai singoli condomini, e detti valori, che devono essere ragguagliati in millesimi a quello dell’intero edificio ed espressi in una apposita tabella allegata al regolamento, possono essere riveduti e modificati, anche nell’interesse di un solo condomino: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, e’ notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Ne consegue che, in tema di condominio di edifici, i valori delle unita’ immobiliari di proprieta’ esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell’edificio vanno individuati con riferimento al momento dell’adozione del regolamento, e la tabella che li esprime e’ soggetta ad emenda solo in relazione ad errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unita’ immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori. Pertanto, in ragione dell’esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle ne’ gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, ne’ i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprieta’ immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unita’ dell’edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unita’ e tra queste e l’edificio (Cass. 10-2-2010 n. 3001). Gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle, dunque, oltre ad essere causa di apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unita’ immobiliari ed il valore effettivo delle stesse, devono essere obiettivamente verificabili (ad es.: divergenze di estensione della superficie, di piano e simili), restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza (ai fini dell’errore) dei criteri soggettivi (ad es.: d’ordine estetico e simili) nella stima degli elementi necessari per la valutazione ex articolo 68 disp. att. c.c. (Cass. Sez. Un. 24-1-1997 n. 6222).
Piu’ specificamente, costituiscono errore essenziale, e possono dare luogo a revisione delle tabelle millesimali, gli errori che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l’estensione, l’altezza, l’ubicazione, esposizione etc.), siano errori di fatto (per esempio, erronea convinzione che un singolo appartamento abbia una estensione diversa da quella effettiva), siano errori di diritto (ad esempio, erronea convinzione che nell’accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, a norma dell’articolo 68 disp. att., c.u., sono irrilevanti a tale effetto). Mentre non possono qualificarsi essenziali gli errori determinati soltanto da criteri piu’ o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta, poiche’ l’errore di valutazione, in se’ considerato, non puo’ mai essere ritenuto essenziale, in quanto non costituisce un errore sulla qualita’ della cosa a norma dell’articolo 1429 n. 2 cod. civ. (Cass. 27-3-2001 n. 4421).
Al contrario, la norma di cui all’articolo 68 disp. att. c.c., c.u., stabilisce che nell’accertamento dei valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, “non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione”. L’esclusione del canone locativo, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione si giustifica con la considerazione che detti elementi non afferiscono alla obiettiva conformazione strutturale del piano o della porzione di piano in rapporto all’intero edificio, la quale invece dipende da altri fattori, e cioe’ la estensione, l’altezza, la ubicazione, l’esposizione (Cass. 10-2-1994 n. 1367).
Nella specie, la sentenza impugnata si e’ conformata agli enunciati principi, avendo escluso la sussistenza dei presupposti legittimanti la revisione delle tabelle millesimali dopo avere accertato: a) che non si era in presenza di errori obiettivamente verificabili, che fossero stati causa di apprezzabile discrasia tra il valore attribuito nella tabella alle unita’ immobiliari ed il valore effettivo delle stesse; b) che, non essendovi stata un’alterazione della consistenza reale ovvero della superficie effettivamente godibile e, quindi, alcuna modifica delle caratteristiche proprie degli immobili, una diversa destinazione d’uso del locale non poteva incidere sull’assetto millesimale, atteso che la individuazione dei valori proporzionali deve avvenire tenendo conto delle caratteristiche obiettive proprie degli immobili e non anche della loro possibile destinazione, determinata essenzialmente da valutazioni di carattere soggettivo.
La valutazione espressa al riguardo dal giudice del gravame si sottrae alle censure mosse dal ricorrente, essendo sorretta da una motivazione immune da vizi logici e corretta sul piano giuridico.
Avendo, infatti, il giudice di merito accertato, con apprezzamento in fatto non sindacabile in questa sede, che il lamentato mutamento delle condizioni dell’unita’ immobiliare di cui si discute non ha inciso sulla consistenza reale e sulle caratteristiche obiettive rilevanti ai fini del calcolo del valore delle singole porzioni di piano, legittimamente e’ stata esclusa la sussistenza dei presupposti richiesti dalla legge per una eventuale revisione delle tabelle millesimali, ai cui effetti, ai sensi del citato articolo 68 disp. att. c.c., nessuna influenza possono assumere, in particolare, fattori afferenti allo stato di manutenzione delle singole unita’ immobiliari.
3) Il quarto motivo non e’ meritevole di accoglimento.
Questa Corte ha piu’ volte avuto modo di affermare che la decisione di ricorrere o meno ad una consulenza tecnica d’ufficio costituisce un potere discrezionale del giudice di merito, il quale, tuttavia, e’ tenuto a motivare adeguatamente il rigetto dell’istanza di ammissione proveniente da una delle parti, dimostrando di poter risolvere, sulla base di corretti criteri, i problemi tecnici connessi alla valutazione degli elementi rilevanti ai fini della decisione, senza potersi limitare a disattendere l’istanza sul presupposto della mancata prova dei fatti che la consulenza avrebbe potuto accertare (v. Cass. 17399/2015; Cass. n. 72/2011, Cass. n. 88/2004, Cass. n. 10/2002).
Nella specie, il giudice di appello ha motivatamente escluso la necessita’ di disporre le indagini tecniche invocate dall’attore, dando atto che erano stati acquisiti sufficienti elementi di valutazione ai fini della decisione.
La statuizione impugnata, pertanto, essendo sorretta da una motivazione adeguata, si sottrae al sindacato di questa Corte.
4) Deve essere disatteso, infine, anche il quinto motivo.
Come e’ noto, in tema di regolamento delle spese processuali, il sindacato della Corte di Cassazione e’ limitato ad accertare che non risulti violato il principio secondo il quale le spese non possono essere poste a carico della parte vittoriosa. Esula, pertanto, da tale sindacato e rientra nel potere discrezionale del Giudice di merito la valutazione dell’opportunita’ di compensare in tutto o in parte le spese di lite, e cio’ sia nell’ipotesi di soccombenza reciproca, sia nell’ipotesi di concorso con altri giusti motivi (tra le tante v. Cass. 19-6-2013 n. 15317; Cass. 31-3-2006 n. 17457; Cass. 16-3-2006 n. 5828; Cass. 2-8-2002 n. 11537; Cass. 14/11/2002, n. 16012; Cass. 01/10/2002, n. 14095; Cass. 11/11/1996, 9840).
Nella specie, di conseguenza, non essendo stato violato il principio della soccombenza, il ricorrente non puo’ fondatamente dolersi della mancata compensazione delle spese di lite da parte del giudice di merito.
5) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato. Poiche’ gli intimati non hanno svolto alcuna attivita’ difensiva, non vi e’ pronuncia sulle spese.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso.
Condominio e destinazione della cosa comune