Il condomino può accrescere, riguardo alla cosa comune, la misura del proprio godimento senza che gli altri condomini possano impedirlo. Pertanto sono vietate soltanto quelle innovazioni della cosa comune che ne mutino la sostanza o la forma in relazione all’uso cui è destinata, o rechino limitazioni o danni all’uso degli altri condomini
Quindi, la realizzazione di un box auto adiacente a quelli già esistenti che si affacciavano su un corridoio condominiale attraverso l’accesso di una rampa sempre condominiale non può essere vietata se la stessa, nel pieno rispetto dei limiti previsti dall’art. 1120 del codice civile: non pregiudica il medesimo utilizzo da parte degli altri condòmini; non viola alcuna norma urbanistica; non incide negativamente sul decoro architettonico dell’edificio né sulla sua stabilità.
Tribunale di Roma, Sentenza del 31.7.2015, n. 16933
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso depositata in data 18/04/2011, GT conveniva in giudizio il Condominio di Via X al fine
di ottenere declaratoria di nullità e/o annullabilità della delibera assembleare di 21/03/2011 con
riferimento al punto 5 dell’ordine del giorno in quanto lesiva dei diritti esclusivi del ricorrente e per
illegittima individuazione dei beni coinvolti.
Si costituiva in giudizio contestando la domanda ed eccependo che la realizzazione dell’opera da
parte del ricorrente non fosse legittima investendo proprietà condominiale.
All’esito dei termini istruttori, espletata Consulenza Tecnica di Ufficio, la causa veniva rinviata per
la precisazione delle conclusioni all’udienza del 15/01/2015 e trattenuta in decisione con termini ex
ari 190 CPC.
Dalla espletata Consulenza Tecnica di Ufficio è emerso
In primo luogo che l ‘intervento sin pienamente fattibile da parte dell’attore mediante l’esecuzione di
alcune lavorazioni principali descritte a pag. 11 dell’elaborato, e che sul quesito diretto ad accertare
se ‘la realizzazione dell’opera abbia un’incidenza su parti comuni. Il Consulente Tecnico conclude
affermando che la realizzazione del box auto incide sul corridoio di accesso ai box auto di altri condomini in quanto su di esso viene ad affacciarsi l’ingresso del nuovo box e che la rampa ed il
corridoio diventeranno oggetto di passaggio anche dell’autoveicolo destinato al nuovo box auto.
In secondo luogo che la realizzazione del box determina solo la necessità del passaggio nella rampa
e nel corridoio condominiali dell’auto destinato al box dell’attore e che quindi l’intervento non rendo
inservibili e non menoma assolutamente la possibilità di godimento normale di porzioni comuni da
parte degli altri condomini (pag. 12 elaborato) prevedendo il tempo di realizzazione del predetto
box in 30 – 40 giorni; in terzo luogo, se l’opera in esame possa ledere il decoro architettonico
dell’edificio ovvero la sicurezza e la stabilità del medesimo, il Consulente Tecnico conclude
affermando che l’opera ripristini l’aspetto architettonico dell’edificio e sia congruente con le
originarie prescrizioni urbanistiche.
Dalla lettura dei verbali dell’assemblea è dato evincere il rigetto della domanda avanzata
dall’odierno attore senza alcuna allegazione tecnica a sostegno asserendo la natura condominiale
dell’opera, (verbale del 21.03/2011), contraddetta dalla Consulenza di Ufficio.
Nel corso di tale assemblea effettivamente si assiste ad una modifica del parere dei condomini
rispetto alle emergenze evincibili dalle sedute dei 13/09/2006, ove f assemblea chiesa all’attore di
fornire le autorizzazioni necessarie ‘per una modifica del genere richiedeva, altresì ‘di visionare
autorizzazioni comunali e preventivi dettagliati per l’esecuzione di tali lavori \ riservandosi a
successive assemblee ‘se consentire o meno tua lavori’: di tal ché non veniva preluso – a differenza
di quanto dedotto dalla parte convenuta sin con gli scritti introduttivi – a priori una definizione
positiva della domanda, del T veniva negata una manifestazione di volontà positiva.
Emerge dalle letture dei documenti prodotti, la totale disponibilità detrattore di sostenere i costi e le
spese necessarie per le opere impegnandosi a non gravare i condomini di alcuna problematica sia
economica che di disturbo quale ostacolo al godimento della cosa comune (come da dichiarazione
datata 10 04 2000 indirizzata dall’Amministratore c che il CTU riporta a pag. 5 dell’elaborato).
Emerge altresì che la parte convenuta nel respingere ‘decisamente’ fa domanda dì realizzazione del
box auto non ha supportato adeguatamente attraverso una propria attività di indagine tecnica da
parìe del Condominio medesimo a fronte invece di allegate relazioni; nel corso dell’assemblea del
infatti non si diede luogo alla delibera per difetto della maggioranza necessaria (doc. 3, parte
convenuta delibera del 12/05/2008).
Si osservi peraltro, con riferimento alle note critiche inserite nella comparsa conclusionale del
convenuto, che le stesse sono tardive e del tutto inammissibili, sul punto ribadendosi l’ordinanza
emessa all’udienza del 09/05/2013 che ha espressamente stabilito che non vi sia stata nessuna
lesione del diritto di difesa della parte convenuta avendo il Consulente di quest’ultima concordato
con CTU gli ulteriori incontri e sopralluoghi; con la conseguenza che l’insistenza nelle eccezioni da
parte del convenuto appaiono del tutto immotivate alla luce della documentazione offerta in
giudizio e degli accertamenti tecnici del CTU, sulla cui autenticità non può sollevarsi alcun dubbio
per la chiarezza delle conclusioni a cui la stessa è giunta.
Il predetto Consulente, infatti, ha provveduto alla redazione dell’elaborato mediante sopralluogo e il
rilevamento di adeguate misurazioni nonché mediante adeguato contraddittorio con i Consulenti di
parte, incluso quello della parte convenuta.
Infine secondo indirizzi noti ‘purché siano rispettati i limiti di cui all’art. 1102 CC, il condominio
può accrescere, riguardo alla cosa comune, la misura del proprio godimento senza che gli altri
condomini possano impedirlo. Pertanto sono vietate soltanto quelle innovazioni della cosa comune
che ne mutino la sostanza o la forma in relazione all’uso cui è destinata, o rechino limitazioni o
danni all’uso degli altri condomini’; nel caso in esame deve assolutamente escludersi la ricorrenza
di illegittimità nelle opere volute dall’attore.
Alla luce di quanto osservato, la delibera assembleare impugnata è affetta da vizi che ne
comportano l’annullabilità per illegittimità per difetto di motivazione e non di nullità. Come noto –
le delibere sono nulle unicamente nei casi in cui hanno un oggetto impossibile, illecito contrario
all’ordine pubblico ovvero se incide in negativo sul diritto del singolo condomino.
Ne segue che la domanda attorea deve essere accolta e la delibera in ordine al punto 5 deve essere
annullata perché illegittima.
Spese di lite secondo soccombenza.
Spese di Consulenza Tecnica di Ufficio definitivamente a carico solidale delle parti.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita,
così dispone:
1) Accoglie la domanda e per l’effetto annulla la delibera impugnata relativamente al punto 5
dell’ordine del giorno;
2) Condanna altresì il Condominio di Via X a rimborsare al TG le spese di lite, che si liquidano
in € 382,00 per spese, ed € 7.254,00 per competenze professionali, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali
come per legge;
3) Pone definitivamente a carico solidale delle parti le spese della Consulenza Tecnica di
Ufficio poste provvisoriamente a carico della sola parte attrice;
Roma, 26 luglio 2015
Il Giudice
Condominio e destinazione della cosa comune