Corte di Cassazione, Sezione 3 civile – Sentenza 16 ottobre 2015, n. 20938
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. RUSSO LIBERTINO Alberto – Presidente
Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere
Dott. STALLA Giacomo Maria – rel. Consigliere
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere
Dott. CARLUCCIO Giuseppa – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 22638-2012 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), domiciliati ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) con studio in (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 517/2011 della CORTE D’APPELLO di PERUGIA, depositata il 21/02/2012, R.G.N. 488/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/07/2015 dal Consigliere Dott. GIACOMO MARIA STALLA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GIACALONE Giovanni che ha concluso per l’inammissibilita’ in subordine per il rigetto.
SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
Nell'(OMISSIS) (OMISSIS) intimava sfratto per morosita’ nei confronti di (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), resisi inadempienti nel pagamento del canone di locazione (euro 516,46 al mese) relativo al contratto da essa locatrice stipulato il 20 ottobre 99 – registrato il 27 ottobre 99 – con (OMISSIS); al quale, a seguito del decesso di questi in data (OMISSIS), erano subentrati gli intimati.
Questi ultimi si costituivano in giudizio opponendo in compensazione del loro debito la somma di lire 30 milioni, asseritamente corrisposta alla (OMISSIS) nell’ambito di pregresse trattative di vendita dell’immobile, poi non andate a buon fine.
Mutato il rito, la ricorrente instava per la dichiarazione di risoluzione del contratto per inadempimento dei conduttori; mentre costoro deducevano l’inammissibilita’ di tale domanda, posto che – dopo il decesso del loro dante causa – la locatrice non aveva provveduto alla registrazione della variazione contrattuale costituita dal loro subentro; con conseguente nullita’ del contratto ai sensi della Legge 30 dicembre 2004, n. 311, dell’articolo 1, comma 346, (c.d. 1. Finanziaria 2005).
Con sentenza n. 937/08 l’adito tribunale di Perugia dichiarava risolto per inadempimento dei conduttori il contratto di locazione in oggetto, con conferma della gia’ emessa ordinanza di rilascio.
Interposto gravame, veniva emessa la sentenza n. 517/11 con la quale la corte di appello di Perugia confermava la prima decisione, con condanna degli appellati alle spese.
Avverso questa sentenza viene dagli intimati proposto ricorso per cassazione sulla base di tre motivi; resiste con controricorso la (OMISSIS).
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo di ricorso si deduce violazione e falsa applicazione dell’articolo 1421 cod. civ. e della Legge n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346; per avere la corte di appello erroneamente ritenuto che l’eccezione di nullita’ del contratto di locazione per mancata registrazione fosse stata da essi conduttori tardivamente opposta nel primo grado di giudizio. Contrariamente a tale assunto, la nullita’ in questione era rilevabile d’ufficio dal giudice in ogni stato e grado, e cio’ anche nell’ipotesi di azione di risoluzione del contratto.
Con il secondo motivo di ricorso si deduce violazione altresi’ dell’articolo 1418 cod. civ., posto che il mancato versamento dell’imposta di registro – nella specie relativa alle annualita’ dal novembre 2000, data del subentro degli intimati al loro dante causa (OMISSIS), al novembre 2006 – comportava, ex articolo 1, comma 346 Legge cit., la nullita’ del contratto, o quantomeno la sua inefficacia per il periodo successivo all’entrata in vigore della legge.
Con il terzo motivo di ricorso si deduce la violazione del Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, articoli 1, 2, 15 e 17 (Testo Unico delle disposizioni sull’imposta di registro), per avere la corte di appello ritenuto valido il contratto di locazione in oggetto in quanto registrato alla sua stipulazione; la’ dove, al contrario, l’obbligo di legge implicava, quale requisito di validita’, il regolare pagamento dell’imposta di registro anche per ciascuno degli anni successivi di durata contrattuale.
2. Si tratta di motivi suscettibili di considerazione unitaria in quanto tutti basati – nella prospettiva della violazione di legge – sull’omesso rilievo da parte del giudice di merito della nullita’ del contratto di locazione nel quale gli intimati erano subentrati al conduttore deceduto.
Essi sono infondati.
Prima dell’entrata in vigore della Legge n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346 la questione dell’incidenza dell’omessa registrazione sulla validita’ ed efficacia del contratto locativo venne affrontata dalla giurisprudenza in relazione alla Legge n. 431 del 1998, articolo 13, comma 1; in base al quale e’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato; con diritto del conduttore (comma 2) di ripetere le somme versate in eccedenza rispetto a quest’ultimo.
Con la sentenza n. 16089 del 27/10/2003 questa corte di legittimita’ ha ritenuto che tale previsione normativa non si riferisse “all’ipotesi della simulazione relativa del contratto di locazione rispetto alla misura del corrispettivo (ne’ a quella della simulata conclusione di un contratto di godimento a titolo gratuito dissimulante una locazione con corrispettivo), in tal senso deponendo una lettura costituzionalmente orientata della norma, giacche’, essendo valido il contratto di locazione scritto ma non registrato (non rilevando, nei rapporti tra le parti, la totale omissione dell’adempimento fiscale), non puo’ sostenersi che essa abbia voluto sanzionare con la nullita’ la meno grave ipotesi della sottrazione all’imposizione fiscale di una parte soltanto del corrispettivo (quello eccedente il canone risultante dal contratto scritto e registrato) mediante una pattuizione scritta ma non registrata”. La decisione in esame ha poi osservato che “la nullita’ prevista dal citato articolo 13, comma 1, e’ volta piuttosto a colpire la pattuizione, nel corso di svolgimento del rapporto di locazione, di un canone piu’ elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario (descritto, come impone, a pena di nullita’, l’articolo 1, comma 4, della medesima legge, e registrato, in conformita’ della regola della generale sottoposizione a registrazione di tutti i contratti di locazione indipendentemente dall’ammontare del canone); la norma essendo espressione del principio della invariabilita’, per tutto il tempo della durata del rapporto, del canone fissato nel contratto (salva la previsione di forme di aggiornamento, come quelle ancorate ai dati Istat)”.
Successivamente all’entrata in vigore della Legge 30 dicembre 2004, n. 311, articolo 1, comma 346 (Legge Finanziaria 2005), secondo cui: “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unita’ immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”, il principio e’ stato ribadito per i contratti stipulati anteriormente a quest’ultima disposizione.
Si e’ infatti in proposito affermato che “in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, e con riferimento ai contratti stipulati anteriormente all’entrata in vigore della Legge 30 dicembre 2004, n. 311, articolo 1, comma 346, (c.d. legge finanziaria 2005), deve escludersi la nullita’ di un accordo contemporaneo ed ulteriore relativo alla determinazione di un canone locativo piu’ elevato rispetto a quello risultante dal contratto scritto e registrato, atteso che la Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 13, comma 1, non si riferisce all’ipotesi della simulazione relativa del contratto di locazione rispetto alla misura del corrispettivo, quanto piuttosto alla pattuizione, nel corso dello svolgimento del rapporto di locazione, di un canone piu’ elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario, sotto la comminatoria della ripetizione delle somme versate” (Cass. n. 8148 del 03/04/2009; conf. Cass. n. 8230 del 07/04/2010).
La sanzione di nullita’, in altri termini, e’ stata ritenuta operante – per i contratti stipulati anteriormente all’entrata in vigore della Legge n. 311 del 2004 – solo nell’ipotesi di sopravvenienza, in corso di rapporto, di un patto avente ad oggetto la corresponsione di un canone piu’ elevato rispetto a quello risultante dal contratto iniziale; ipotesi nella quale la Legge n. 431 del 1998, articolo 13 attribuisce altresi’ al conduttore il diritto di ripetizione. Da tale orientamento andava dunque desunto che il contratto stipulato anteriormente alla Legge n. 311 del 2004 rimanesse valido anche se non registrato, dal momento che il requisito della registrazione (del resto da eseguirsi necessariamente in un momento successivo alla stipulazione) non sarebbe previsto dalla Legge n. 431 del 1998 quale condizione di validita’ (salva l’ipotesi di sopravvenuta pattuizione di un maggior canone ex articolo 13 cit.), ma solo quale condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile locato (articolo 7 Legge cit.). Si e’ dunque sostenuto che non potesse parlarsi di nullita’ – ne’ di inefficacia – sopravvenuta in corso di rapporto per effetto dell’entrata in vigore della legge finanziaria 2005.
In materia – va aggiunto per completezza – e’ anche intervenuta la Corte Costituzionale (ord. n. 420/07) la quale, nel dichiarare manifestamente infondata la questione di legittimita’ costituzionale della Legge n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346 ex articoli 24 e 3 Cost., ha purtuttavia osservato che tale disposizione “eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullita’ del negozio ai sensi dell’articolo 1418 cod. civ.”.
In tale situazione e’ stata emessa l’ordinanza interlocutoria n. 37/14 con la quale questa corte ha chiesto che la questione dell’incidenza della mancata registrazione sulla validita’ del contratto venisse rimessa alle SSUU, non ritenendosi condivisibile l’orientamento di legittimita’ come sopra formatosi. Cio’ in ragione del fatto che la nullita’ del contratto di locazione non registrato discenderebbe proprio dalla natura imperativa dell’articolo 1, comma 346 cit. (la cui inderogabilita’ opererebbe non soltanto nei rapporti tra il privato e la PA, ma anche nei rapporti tra privati); e che la ratio legis (volta al contrasto della evasione o elusione fiscale, mediante emersione delle locazioni in nero: v. articolo 1, comma 342 cit.) verrebbe frustrata ove si ritenesse, secondo un certo filone interpretativo, che la mancata registrazione del contratto – operando non quale requisito di validita’, ma quale mera condicio juris di efficacia – possa comunque essere sanata con la successiva regolarizzazione nel versamento dell’imposta di registro (ammessa dalla legislazione tributaria la quale, in ogni caso, attribuisce rilevanza al c.d. ravvedimento del contribuente). Cio’ anche in forza dei principi (pure espressamente richiamati nell’ordinanza di rimessione) della causa contrattuale in concreto, e dell’abuso del diritto.
3. Come si evince dalla sintetica ricostruzione dell’evoluzione giurisprudenziale teste’ riportata (che trovera’ fondamentale arresto e definizione nella decisione delle SSUU), la problematica giuridica sottesa alle censure in esame risulta in realta’ estranea alla concretezza della fattispecie; sicche’, indipendentemente dalla soluzione che ad essa verra’ data, del tutto corretta deve reputarsi la decisione con la quale la corte di appello ha affermato la validita’ ed efficacia del contratto di locazione dedotto in giudizio.
E’ infatti dirimente osservare, in primo luogo, che i contratto di locazione in oggetto (anteriore alla Legge n. 311 del 2004) venne regolarmente registrato all’atto della sua stipulazione; tanto che gli stessi conduttori riferiscono l’asserita causa di invalidita’ o inefficacia negoziale non gia’ alla mancata registrazione in quanto tale, bensi’ al mancato versamento di alcune annualita’ successive di imposta. Vale a dire, ad un incombente – diverso dalla registrazione iniziale del contratto, e che anzi proprio nella regolare effettuazione di quest’ultima trova il proprio fondamento e presupposto esecutivo – la cui inosservanza viene certamente sanzionata dalla normativa fiscale, senza con cio’ interferire sulla validita’ negoziale; costituendo una modalita’ di corresponsione dell’imposta (alternativa a quella cumulativa iniziale per l’intera durata contrattuale prevista) determinata su un presupposto impositivo reddituale gia’ dichiarato all’amministrazione finanziaria.
In secondo luogo, non viene qui in alcun modo dedotto che, nel corso dello svolgimento del rapporto di locazione, si sia derogato al principio basilare di invariabilita’ del canone, costituente il cuore della questione interpretativa di cui si e’ dato conto. Cio’ perche’ la vicenda modificativa del contratto (di cui si lamenta impropriamente la mancata registrazione) non ha riguardato l’entita’ del canone (rimasta immutata nel corso del rapporto), ma unicamente la modificazione soggettiva costituita dalla successione degli eredi all’originario conduttore. Sicche’ la mancata corresponsione degli importi annuali dell’imposta di registro si pone, nella specie, al di fuori della menzionata ratio di repressione dei fenomeni di evasione o elusione dell’imposta reddituale; non risultando in alcun modo funzionale (secondo la stessa prospettazione di parte conduttrice) all’occultamento dei redditi da fabbricato da parte del locatore. Vieppiu’ considerando che non viene nemmeno dedotto che la parte locatrice abbia fittiziamente comunicato all’amministrazione finanziaria la cessazione del rapporto in data anteriore a quella reale (in concomitanza con la ricordata modificazione soggettiva dal lato del conduttore), cosi’ da impedire od ostacolare l’azione di verifica del dovuto da parte dell’amministrazione finanziaria medesima.
Ne segue il rigetto del ricorso, con condanna di parte ricorrente alla rifusione delle spese del presente giudizio di cassazione che si liquidano, come in dispositivo, ai sensi del Decreto Ministeriale 10 marzo 2014, n. 55. Sussistono i presupposti per la richiesta distrazione ex articolo 93 c.p.c..
P.Q.M.
La Corte – rigetta il ricorso;
condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in euro 3.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi ed il resto per compenso professionale; oltre rimborso forfettario spese generali ed accessori di legge; dispone la distrazione delle medesime, ex articolo 93 c.p.c., a favore del procuratore antistatario.
Condominio e destinazione della cosa comune