Locazione commerciale e indennità di avviamento

La legge 27 luglio 1978 n. 392, conferma che il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell’articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili su cui sono esercitate (purché non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal Regio decreto 16 marzo 1942 n. 267), e stabilisce che il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente, stabilisce altresì che l’avvenuta corresponsione dell’indennità di cui al primo comma costituisce condizione dell’esecuzione del provvedimento di rilascio.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 17 dicembre 2012 – 24 luglio 2013, n. 17943
Presidente Uccella – Relatore Chiarini
Svolgimento del processo
Con sentenza del 9 dicembre 2008 la Corte di appello di Roma ha respinto l’impugnazione di P..F. avverso la sentenza del Tribunale di Roma che, dopo aver riunito diversi procedimenti contenziosi tra costui e la società a responsabilità limitata Siel concernenti la locazione di immobile ad uso commerciale, ha rigettato l’opposizione del F. all’esecuzione per rilascio, avviata dalla società a responsabilità limitata nel 1997 e le sue domande di accertamento della violazione del diritto di prelazione ai sensi dell’art. 40 legge del 1978 n. 392 e di condanna al risarcimento dei danni.
A fondamento della decisione la Corte di merito ha ritenuto: 1) l’art. 28 del D.P.R. 600 del 1973 è applicabile all’indennità di avviamento commerciale su cui pertanto va effettuata la ritenuta di acconto nella misura del 15%; 2) l’immobile era stato affittato oltre sei mesi dal rilascio (avvenuto nel giugno 1997, mentre la nuova locazione era dell’aprile del 1998) e non vi era prova della violazione del diritto del conduttore F. alla prelazione perché, in relazione alle trattative intercorse per la possibilità di rinnovo, non era provata la circostanza che fosse stato condizionato alla restituzione alla locatrice di lire 400.000.000, dategli all’esito di un precedente contenzioso.
Ricorre per cassazione P..F. , cui resiste la s.r.l. S.I.E.L..
Motivi della decisione
1.- Con il primo motivo il ricorrente deduce: “Violazione e falsa applicazione dell’art. 28, primo comma, D.P.R. 600 del 1973, in relazione all’art. 34 legge 392 del 1978 (art. 360 n. 3 c.p.c.)” e conclude con il seguente quesito di diritto: “Dica la Suprema Corte che la norma del primo comma dell’art. 28 D.P.R. 600 del 1973 non si applica all’indennità per la perdita di avviamento di cui all’art. 34, legge 392 del 1978”.
Il motivo è infondato.
Il precedente referente normativo dell’art. 34 della legge 27 luglio 1978 n. 392 è l’art. 4 della legge 27 gennaio 1963 n. 19 – Tutela giuridica dell’avviamento commerciale – che disponeva: “In ogni caso di cessazione del rapporto di locazione, relativo agli immobili indicati nell’articolo 1, diverso dalla risoluzione per inadempienza del conduttore e fuori della ipotesi di effettivo esercizio del diritto di prelazione previsto al terzo comma dell’articolo 2, il conduttore uscente ha diritto di essere compensato dal locatore per la perdita dell’avviamento che l’azienda subisca in conseguenza di tale cessazione nella misura dell’utilità che ne può derivare al locatore, e comunque nel limite massimo di trenta mensilità del canone di affitto che l’immobile può rendere secondo i prezzi correnti di mercato per i locali aventi le stesse caratteristiche. Il compenso non è dovuto se il contratto non è stato rinnovato per volontà del conduttore. Il conduttore può rinunciare al predetto compenso optando, nelle forme e nel termine di cui al terzo comma dell’articolo 2, per la proroga biennale del contratto di locazione ad un canone da concordarsi tra le parti”.
Quindi il successivo art. 11 della medesima legge prevedeva:
“Il compenso corrisposto al conduttore a norma dell’articolo 4 è assoggettato nel suo intero ammontare ad imposta di ricchezza mobile e connessi tributi locali. Si applicano le disposizioni degli articoli 128, lettera a), e 273 del testo unico 29 gennaio 1958, n. 645.
Il compenso è detraibile per un triennio agli effetti dell’imposta sui fabbricati attinente all’unità immobiliare e delle relative sovrimposte nella misura di un terzo per ciascun anno, sempreché, tenuto conto del reddito corrispondente ai canoni di affitto in base al quale il compenso è corrisposto, ne conseguano le condizioni previste dal secondo comma dell’articolo 2 della legge 23 febbraio 1960, n. 131”.
Dunque il diritto del conduttore esercente un’azienda commerciale o artigiana di esser compensato della perdita dell’avviamento subito in conseguenza della cessazione del rapporto di locazione, nei limiti della misura dell’utilità che ne può derivare al locatore, costituisce un reddito per il conduttore uscente che in quanto tale era soggetto ad imposta, ed un onere detraibile per il locatore.
La natura di reddito soggetto ad imposta trova conferma nella modifica apportata a detto art. 11 dall’art. 28, primo comma, del D.P.R. 29 settembre 1973 n. 600, che sotto il titolo “ritenute alla fonte” stabilisce, al secondo comma: “I soggetti indicati nel primo comma dell’art. 23 – e cioè gli enti e le società per azioni e in accomandita per azioni, le società a responsabilità limitata, le società cooperative e le società di mutua assicurazione (art. 2 D.P.R. del 1973 n. 598, lett. a) – quando corrispondono compensi per la perdita di avviamento in applicazione della legge 27 gennaio 1963, n. 19, devono operare all’atto del pagamento una ritenuta del quindici per cento, con obbligo di rivalsa, a titolo di acconto dell’imposta sul reddito delle persone fisiche o dell’imposta sul reddito delle persone giuridiche dovuta dal percipiente”, questi compensi sono soggetti a tassazione separata quando non sono componenti del reddito di impresa (art. 12, lett. b) D.P.R. 29 settembre 1973 n. 597), dovendo esser considerati sopravvenienza attiva (Commissione Tributaria Centrale del 2004 n. 3973).
La legge 27 luglio 1978 n. 392, nel confermare che il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell’articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili su cui sono esercitate (purché non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal Regio decreto 16 marzo 1942 n. 267), e nello stabilire che il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente, stabilisce altresì che l’avvenuta corresponsione dell’indennità di cui al primo comma costituisce condizione dell’esecuzione del provvedimento di rilascio.
Al fine di dissipare qualsiasi dubbio sulla soggezione di detta indennità alla ritenuta di acconto di cui al suindicato art. 28, primo comma, D.P.R. 600/1973, la legge 6 febbraio 1987 di conversione del D.L. 832 del 1986, all’art. 3 bis ha sostituito la lett. b) dell’art. 12 del D.P.R. 29 settembre 1973 n. 597 con la seguente: 1.B) “indennità percepite per la perdita di avviamento commerciale, in applicazione della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni, nonché compensi comunque fissati dalla legge per cessazione dei contratti di locazione di immobili destinati ad usi diversi da quello di abitazione”, ed ha aggiunto: “All’articolo 10 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 597 e successive modificazioni ed integrazioni – (“Dal reddito complessivo si deducono, se non sono deducibili nella determinazione dei singoli redditi che concorrono a formarlo, i seguenti oneri sostenuti dal contribuente”), dopo la lettera 1), è aggiunta la seguente: “1-bis) “Le indennità ed i compensi dovuti dal locatore al conduttore a titolo di perdita di avviamento commerciale, ai sensi della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni, che siano stati corrisposti a seguito della cessazione di contratti di locazione di immobili destinati ad usi diversi da quello di abitazione privata”.
La vigenza della norma fiscale è infine confermata dalla legge 27 dicembre 1997 n. 449, applicabile ratione temporis, che all’art. 21.11 dispone: “al decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e successive modificazioni, riguardante l’accertamento delle imposte sui, redditi, sono apportate le seguenti modifiche”: “d) nell’articolo 28, secondo comma, concernente la ritenuta a titolo di acconto sui compensi per avviamento commerciale e sui contributi degli enti pubblici, le parole: e gli altri enti pubblici sono sostituite dalle seguenti: gli altri enti pubblici e privati”.
Dunque il locatore sostituto di imposta, è obbligato ad operare la ritenuta di acconto al momento della corresponsione della componente reddituale (artt. 24 e 64 D.P.R. 29 settembre 1973 n. 600) al fine di colpire la ricchezza prima che pervenga nella disponibilità del reddituario, fermo restando il diritto del sostituito – conduttore – di scomputare dall’imposta lorda dovuta le ritenute alla fonte a titolo di acconto operate prima della dichiarazione sui redditi che formano il suo reddito complessivo (art. 19 D.P.R. 917 del 1986, ratione temporis applicabile).
2.- Con il secondo motivo deduce: “Violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, di cui all’art. 112 c.p.c. art. 360 n. 4 c.p.c.)” e conclude con il seguente quesito di diritto: Dica la Suprema Corte che incorre nella violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato il giudice di appello che, come nella specie, ometta di pronunciare su una questione esplicitamente sollevata dall’appellante con i motivi di appello, la cui decisione avrebbe comportato una pronuncia diversa da quella resa ed impugnata”.
La censura è inammissibile perché il quesito, circolare e astratto, non consente alla Corte di controllare qual’è il motivo di appello non esaminato e la sua incidenza decisiva sul decisum.
3.- Con il terzo motivo lamenta: “Violazione dell’art. 40 legge 392 del 1978, in relazione all’art. 1218 c.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.)”, e conclude con il seguente quesito di diritto: “Dica la Suprema Corte che viola l’art. 40 della legge 392 del 1978 in relazione all’art. art. 1218 c.c. il giudice di merito che, come nella specie, in caso di nuova locazione a terzi intervenuta oltre il semestre successivo all’ottenuto rilascio dell’immobile, disconosca al conduttore di immobile diverso dall’abitativo il diritto al risarcimento del danno per non avere il locatore adempiuto all’obbligo di comunicare al conduttore le offerte di nuova locazione dell’immobile, fatte prima di quel semestre”.
La censura è inammissibile perché introduce una questione estranea alle ragioni di rigetto della violazione del diritto di prelazione, riassunte in narrativa, né il ricorrente censura un’ omessa pronuncia su altri profili di violazione dell’art. 40 legge 392 del 1978 dedotti come motivo di appello. Concludendo il ricorso va respinto.
La novità della questione fiscale induce a compensare le spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Compensa le spese del giudizio di cassazione.