Per poter contestare validamente la spettanza dell’indennità al conduttore di un immobile urbano a uso diverso da abitazione, occorre che la cessazione del rapporto sia dovuta all’iniziativa del medesimoovvero alla sua partecipazione a una convenzione risolutoria (cioè allo scioglimento per mutuo consenso ex art. 1372, comma 1, c.c.); mentre è assolutamente irrilevante la circostanza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile senza contestazioni in sede giudiziale o stragiudiziale, prestando adesione, espressa o tacita, alla richiesta del locatore, poiché, in tal caso, la genesi della cessazione del rapporto si identifica pur sempre nella condotta del locatore, che abbia manifestato la volontà di porre termine alla locazione.

 

Corte di Cassazione, Sezione III, sentenza 28 febbraio 2011, n. 4920

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – Presidente –

Dott. FILADORO Camillo – rel. Consigliere –

Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere –

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere –

Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 1378-2009 proposto da:

G.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, VIALE GIUSEPPE MAZZINI 6, presso lo studio dell’avvocato LIO

SERGIO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NATOLI

ORESTE, con procura speciale del dott. SPARTI GIANGASPARE Notaio in

Palermo del 21/12/2010, rep. n. 15022;

– ricorrente –

e contro

P.F.P., P.M.C.;

– intimati –

avverso la sentenza n. 975/2007 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, 2^

Sezione Civile, emessa il 26/10/2007, depositata il 27/11/2007;

R.G.N. 1975/2004.

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

19/01/2011 dal Consigliere Dott. CAMILLO FILADORO;

udito l’Avvocato SERGIO LIO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

FUCCI Costantino che ha concluso per l’accoglimento del ricorso

p.q.r..

 

(Torna su ) FATTO

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La Corte di appello di Palermo, con sentenza 26 ottobre – 27 novembre 2007, ha confermato la decisione del locale Tribunale del 22 settembre 2000, che aveva accolto la domanda di V.R., conduttrice dell’immobile ad uso commerciale di proprietà di G.G., condannando quest’ultimo al pagamento della somma di L. 14.049.000 a titolo di avviamento commerciale.

Il proprietario dell’immobile aveva chiesto il rigetto della domanda della attrice rilevando che la esecuzione per il rilascio del negozio procedeva da una ordinanza di convalida emessa nei confronti del marito della V., che era risultato estranee alla locazione.

Dopo aver rilevato che le difese presentate dal G. (secondo il quale il rilascio dell’immobile da parte della V. sarebbe avvenuto spontaneamente e che dunque la stessa non avrebbe avuto diritto alla indennità) non potevano essere ritenute tardive, la Corte territoriale affrontava il merito della controversia.

La V., ha sottolineato la Corte territoriale, non era affatto disinteressata a permanere nell’immobile, che aveva rilasciato solo a seguito della richiesta del locatore e della ordinanza di rilascio, emessa dal giudice (seppure a nome del marito).

Esigenze organizzative proprie di ogni attività commerciale, che richiedono la necessità di programmare per tempo il trasferimento dei locali adibiti a negozio avevano fatto si che la stessa V. avesse preferito rilasciare l’immobile – come il locatore insistentemente pretendeva – non essendovi, di contro, alcun elemento, neppure indiziario, per ritenere che, in assenza della disdetta, il rilascio sarebbe egualmente avvenuto.

Doveva quindi essere affermata l’esistenza di un preciso nesso di causalità tra la iniziativa del locatore e il rilascio dell’immobile.

La giurisprudenza di questa Corte, sottolineano i giudici di appello, ha più volte affermato che il rilascio dell’immobile da parte del conduttore a seguito di disdetta intimata dal locatore, non comporta il venir meno del diritto alla indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, per il solo fatto che la disdetta debba ritenersi inefficace.

Nel caso di specie, era stato proprio il G. a dare impulso alla cessazione del rapporto, intimando la licenza per finita locazione al marito dell’appellata, ritenendolo (seppur a torto, come era poi stato accertato da altra sentenza passata in giudicato) il vero titolare del rapporto di locazione.

Quanto alla V., questa aveva riconsegnato il locale “fermo restando il diritto alla indennità per la perdita di avviamento commerciale e senza pregiudizio alcuno in ordine alla somma da ricevere a tale titolo”.

Avverso tale decisione il G. ha proposto ricorso per cassazione sorretto da due motivi, illustrati da memoria.

L’intimata non ha svolto difese in questa sede,

 

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1334 c.c. nonchè della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 34 in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

I giudici di appello avevano richiamato la giurisprudenza di questa Corte secondo la quale la disdetta, ancorchè inefficace, costituisce pur sempre la manifestazione di una iniziativa unilaterale del locatore, cui soltanto è imputabile la conclusione del rapporto – salvo il caso in cui l’acquiescenza del conduttore nasconda in realtà, il suo sostanziale, assoluto, disinteresse a permanere nell’immobile.

Il principio di diritto, richiamato dai giudici di appello, si radica – tuttavia – sull’indefettibile presupposto che una disdetta, ancorchè nulla od inefficace – sia diretta al conduttore.

Ben diversa, invece, è la fattispecie, oggetto di causa, in cui la conduttrice non aveva mai ricevuto alcuna disdetta, o meglio non era mai stata destinataria di una volontà del locatore di porre fine al rapporto negoziale.

In questa ipotesi, infatti, la stessa non avrebbe diritto a ricevere l’indennizzo di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 34 avendo diritto alla rinnovazione della locazione.

Il quesito di diritto formulato dal ricorrente è del seguente testuale tenore: “Dica la Suprema Corte che la disdetta, quale atto negoziale unilaterale ricettizio, per venire giuridicamente ad esistenza – ed in ciò distinguendosi dalle ipotesi di nullità ed inefficacia -deve essere diretta al conduttore e non già a terzi estranei al rapporto contrattuale.

“Dica la Suprema Corte che il rilascio dell’immobile ad opera del conduttore, in assenza di disdetta diretta a quest’ultimo – ancorchè risulti “aliunde” la volontà del locatore di non rinnovare il rapporto – non fa sorgere il diritto del conduttore medesimo a percepire l’indennità di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 34″.

Le censure formulate con il primo motivo sono inammissibili, perchè del tutto teoriche e tali da non cogliere la “ratio” della decisione impugnata.

Appare di tutta evidenza – e dunque non necessita di alcuna conferma – il fatto che la disdetta deve essere indirizzata dal locatore al conduttore, con la conseguenza che una disdetta inviata a soggetto estraneo al rapporto – almeno in linea generale – deve considerarsi priva di ogni effetto.

Tuttavia, nel caso di specie, i giudici di appello – con accertamento di merito non censurato specificamente in questa sede – hanno dichiarato che nella situazione di incertezza, creata proprio dal G., la V. era stata “costretta” a rilasciare l’immobile, per evidenti necessità di organizzazione della propria attività commerciale, senza peraltro rinunciare alla indennità per la perdita di avviamento commerciale già maturata.

Il rilascio dell’immobile, da parte della V., ha accertato la Corte territoriale era – comunque stato diretta conseguenza della ordinanza di rilascio pronunciata su richiesta del locatore, indirizzata al marito della V..

La decisione adottata dai giudici di appello è in tutto conforme alla giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale: “in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, il rilascio dell’immobile da parte del conduttore a seguito di disdetta ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 28, comma 1, non comporta il venir meno del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, ancorchè la disdetta intimata dal locatore debba considerarsi inefficace … atteso che in tale ipotesi il rilascio non può essere ricondotto al mutuo consenso del locatore e del conduttore in ordine alla cessazione della locazione, costituendo la disdetta, ancorchè inefficace, estrinsecazione di una unilaterale iniziativa dello stesso locatore, cui soltanto è imputabile la conclusione del rapporto, a meno che l’acquiescenza del conduttore nasconda in realtà il suo sostanziale, assoluto disinteresse a permanere nell’immobile” (Cass. 28 novembre 2001 n. 15091).

Nel caso di specie, i giudici di appello hanno dato atto che il contratto di locazione relativo all’immobile in questione era intercorso tra il G. e la V..

Una volta ristabilita la verità, a seguito della pronuncia passata in giudicato (la quale aveva i riconosciuto la titolarità del rapporto in capo alla V.) doveva comunque concludersi che la cessazione del rapporto era da imputare alla esclusiva volontà del G., il quale aveva intimato la licenza per finita locazione al P., cioè al marito della V. ritenendolo (seppur in base ad un falsa rappresentazione della realtà) effettivo titolare del rapporto.

Tutta questa situazione – hanno proseguito i giudici di appello – aveva comunque contribuito a creare una situazione di incertezza, incompatibile con le esigenze di organizzazione proprie di ogni attività commerciale, le quali richiedono di programmare per tempo il trasferimento dei locali.

Per porre fine a tale situazione, la V. aveva provveduto a rilasciare l’immobile, dopo la notifica della ordinanza di rilascio, richiesta dallo stesso G..

Non poteva dirsi che il rilascio dell’immobile da parte della V. fosse stato spontaneo o che comunque la stessa avesse rinunciato alla indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.

Avverso tale motivato accertamento si infrangono tutte le censure formulate dal ricorrente.

Con il secondo motivo il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, violazione e falsai applicazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, violazione e falsa applicazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 34 in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Le decisioni intervenute nella vicenda oggetto di causa avevano accertato, con efficacia di giudicato, che l’immobile era stato spontaneamente rilasciato dalla conduttrice.

I giudici di appello, senza tener conto del giudicato, avevano ritenuto la esistenza di un rapporto di causa ad effetto tra il rilascio e la presunta disdetta – in realtà inviata ad un terzo soggetto – al punto tale da far venire meno la spontaneità della riconsegna dell’immobile.

Il motivo si conclude con i seguenti quesiti di diritto:

“Dica la Suprema Corte che nell’ambito del rapporto locativo l’indagine sulla riconducibilita del rilascio dell’immobile ad una precisa volontà del conduttore – manifestata da ultimo nell’offerta solenne effettuata al locatore – era preclusa dall’esistenza del giudicato sostanziale di cui all’art. 2909 c.c. (formatosi, nella specie, per effetto della definitiva pronuncia della Suprema Corte n. 15645 del 2003, non solo sulla identità della conduttrice, ma anche sulla volontarietà della sua condotta nella riconsegna dell’immobile”.

“Dica la Suprema Corte che l’esistenza del giudicato esterno era rilevabile d’ufficio, dovendosi prescindere dalle allegazioni delle parti”.

“Dica la Suprema Corte che l’accertamento giudiziale della spontaneità del rilascio, avvenuto cioè non per effetto di una azione del locatore diretta nei confronti della conduttrice – non ricorrendo dunque un ipotetico nesso di causalità tra l’una (l’azione del locatore) e l’altro (il rilascio dell’immobile) non fa sorgere, a norma della L. n. 392 del 1978, art. 34 il diritto del conduttore alla indennità per la perdita dell’avviamento commerciale”.

Le censure formulate con il secondo motivo di ricorso (in ordine alla esistenza di un giudicato sulla circostanza che la V. ebbe a rilasciare “spontaneamente” l’immobile) sono assorbite dalle considerazioni che precedono.

In effetti, la decisione di questa Corte, resa tra le parti e per lo stesso contratto di locazione, nell’anno 2003, non ha affatto accertato il rilascio spontaneo dell’immobile da parte della V., ma si è limitata a ricordare che il pretore, dopo aver disposto le riunione delle opposizioni, aveva dichiarate inammissibile quella proposta dal P. e cessata la materia del contendere sulla opposizione proposta da V.R., poichè l’immobile era stato “spontaneamente” rilasciato nel corso del giudizio ed aveva condannato i G. al pagamento delle spese del giudizio.

Nessuna violazione del giudicato, costituito dalla precedente decisione di questa Corte del 2003, pertanto, è ravvisabile nella pronuncia della Corte territoriale, la quale ha accertato che tra la disdetta intimata dal G. ed il rilascio dell’immobile vi era uno stretto rapporto di causa-effetto.

Per poter contestare validamente la spettanza dell’indennità al conduttore di un immobile urbano ad uso diverso da abitazione, occorre che la cessazione del rapporto sia dovuta all’iniziativa del medesimo ovvero alla sua partecipazione ad una convenzione risolutoria (cioè allo scioglimento per mutuo consenso ex art. 1372 c.c., comma 1); mentre è assolutamente irrilevante la circostanza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile senza contestazioni in sede giudiziale o stragiudiziale, prestando adesione, espressa o tacita, alla richiesta del locatore, poichè, in tal caso, la genesi della cessazione del rapporto si identifica pur sempre nella condotta del locatore, che abbia manifestato la volontà di porre termine alla locazione.

L’accertamento, sia pure di carattere presuntivo, della sussistenza di un rapporto di causa ed effetto tra diniego di rinnovo della locazione da parte del locatore e rilascio da parte del conduttore costituisce una mera “quaestio facti”, come tale insuscettibile di sindacato in sede di legittimità, se congruamente motivata.

Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato.

Nessuna pronuncia in ordine alle spese, non avendo l’intimata svolto difese in questa sede.

 

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Nulla per le spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 19 gennaio 2011.

Depositato in Cancelleria il 28 febbraio 2011

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