Contratti di locazione: come e quando esercitare l’opzione per la cedolare secca

E’ stata introdotta a partire dal 2011 la “cedolare secca sugli affitti“. Si tratta di un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (art. 3 del D.Lgs. 23/2011). E’ un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario.
La cedolare secca, in pratica, sostituisce:
• l’Irpef e le relative addizionali
• l’imposta di registro
• l’imposta di bollo.

E ancora:
• l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione
• l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto
(Attenzione: resta comunque l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione).
Per i contratti registrati a partire dal 7 aprile la scelta può essere fatta online utilizzando Siria, il Servizio Internet per la registrazione dei contratti relativi a immobili adibiti ad abitazione, un software semplificato che guida il contribuente passo per passo. Per i contratti già registrati, invece, il locatore indica la scelta per la tassazione secca direttamente nella dichiarazione dei redditi dell’anno prossimo (Unico o 730/2012). Con ilprovvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 7 aprile vengono disciplinate le modalità applicative della cedolare secca e viene approvato il modello di comunicazione, contestualmente con l’entrata in vigore delle disposizioni sul federalismo fiscale municipale, e in largo anticipo rispetto ai 90 giorni concessi dalla norma (art. 3, comma 4, D.Lgs. 23 del 14 marzo 2011).

Per registrare c’è Siria, ma occhio alla regola del 3 – Con il Siria, software semplificato che è disponibile da oggi sul sito internet dell’Agenzia, il contribuente verrà guidato passo passo nella procedura di registrazione. Il relativo modello, composto da due pagine, deve essere presentato all’Agenzia esclusivamente per via telematica e può essere utilizzato per registrare il contratto ed esercitare l’opzione della cedolare secca a patto che:
– sia i locatori che i conduttori non siano più di tre e tutti i locatori aderiscano alla cedolare;
– si tratti di una sola unità abitativa con non più di tre pertinenze;
– tutti gli immobili presenti nel contratto siano censiti con attribuzione di rendita;
– il contratto disciplini esclusivamente il rapporto di locazione.
Negli altri casi, occorre presentare agli uffici dell’Agenzia due copie cartacee del modello 69 per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi, che può sostituire la Comunicazione Dati Catastali (Cdc) ed è anch’esso reperibile sul sito internet delle Entrate.

Quanto si paga? – Le aliquote della cedolare sono due, 21%, o in alternativa, il 19%. L’applicazione della prima, o della seconda, è condizionata dalla tipologia del contratto d’affitto sottoscritto tra le parti:
– 21% per i contratti a canone libero;
– 19% per i contratti a canone concordato (per i comuni ad alta densità abitativa).

Chi può optare per la cedolare – Al regime della cedolare possono aderire soltanto le persone fisiche, mentre ne restano esclusi i lavoratori autonomi e le imprese. Inoltre, per poter esercitare l’opzione bisogna essere proprietari dell’immobile o titolari di diritti reali di godimento di unità immobiliari abitative locate.

Cedolare piatta, ma ad ampio raggio – La cedolare secca può interessare tutti gli immobili a uso abitativo. L’immobile locato, infatti, deve avere le seguenti caratteristiche:
– essere un’unità abitativa con accatastamento da A1 a A11, con la sola esclusione di quelle classificate come A10, cioè gli uffici;
– essere adibito ad abitazione.
L’imposta sostitutiva si applica anche alla pertinenza, o più pertinenze, dell’immobile locato, a condizione che sia affittata congiuntamente a esso.

In caso di contratti unici – Nel caso in cui il contratto di locazione riguardi unità immobiliari abitative, per le quali viene esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, e altri immobili per i quali non è esercitata l’opzione, l’imposta di registro è calcolata solo sui canoni riferiti a questi ultimi immobili. Se il canone è pattuito unitariamente, l’imposta di registro è calcolata sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita. In ogni caso, si deve pagare l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
Per il 2011, il nuovo regime si applica ai contratti in corso, anche se scaduti o volontariamente risolti prima del 7 aprile.

Fonte: Agenzia delle Entrate