Le pertinenze condominiali e le aree destinate a parcheggio.

Cassazione civile , sez. II, 26 luglio 2010 , n. 17529

In materia di spazi destinati a parcheggiati disciplinati dall’art. 18 l. n. 765 del 1967: a) ha natura reale il diritto di uso su tali aree, che dal lato passivo si risolve in una limitazione legale della proprietà prescrivibile per non uso ventennale; b) il vincolo di destinazione sorge direttamente e, avendo natura di diritto reale, può essere esercitato nei confronti dei terzi che ne contestino l’esercizio o l’efficacia; c) qualora il costruttore-venditore abbia riservato a sé o trasferito ad altri il predetto diritto, nei confronti del medesimo può essere esperita l’azione personale – in quanto fondata sull’atto di vendita dell’unità abitativa – da parte dell’acquirente al quale il costruttore ha alienato il bene al fine di vedere accertato il diritto, previa declaratoria di nullità ex art. 1419 c.c. della relativa clausola contrattuale, che è sostituita di diritto dalla disciplina legale dettata dalla norma imperativa; d) peraltro, qualora sin dalla costruzione dell’edificio, l’area da utilizzare a parcheggio abbia avuto diversa destinazione, il vincolo di destinazione non si costituisce, essendo lo stesso subordinato alla condizione che lo spazio destinato a parcheggio realmente esista, poiché altrimenti il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcuna porzione di esso, sicché in tali casi all’acquirente spetta nei confronti del costruttore solo la tutela risarcitoria non potendo farsi ricorso alla tutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai venuto ad esistenza.