Edilizia e urbanistica – Necessità della concessione edilizia per le nuove costruzioni

Trib. Bari Sez. III, 16/03/2010

In assenza nel contratto preliminare ovvero in un atto successivo, degli estremi della concessione edilizia ed in mancanza dell’allegazione della domanda di concessione in sanatoria con il pagamento delle prime due rate della oblazione, il giudice non può pronunciare una sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali su edifici o loro parti ex art. 2932 c.c.

Svolgimento del processo e motivi della decisione

Preliminarmente questo Giudicante fa presente di essere stata trasferita dal Tribunale di Melfi al Tribunale di Bari per effetto di delibera del CSM del 6/11/2009 e di aver preso servizio presso il Tribunale di Bari – 3 Sez. Civile in data 22 giugno 2009.

L’udienza del 2 marzo 2010 in cui la causa è stata ritenuta in decisione è stata la prima svolta dinanzi a questo Giudice, dopo la regolarizzazione dei termini per il deposito di memorie conclusionali, disposto il 12 gennaio 2010.

Il giudizio ha ad oggetto la domanda proposta inizialmente da Ca.Fr. (nelle more del giudizio deceduto e il procedimento è stato riassunto dai suoi eredi) nei confronti di Ma.Fi. e Ta.An. per sentire dichiarare 1) l’efficacia del preliminare stipulato tra le parti del 28 gennaio 1981; 2) i convenuti inadempienti all’obbligo di trasferire; 3) pronunciare nei loro confronti sentenza ex art. 2932 c.c. di trasferimento del diritto di proprietà relativo all’immobile sito in Polignano a Mare contrada (omissis) che insiste su una superficie di mq. 1200 circa (particella (omissis) foglio (omissis)); per “costituire” la servitù di non edificabilità sull’intera zona di suolo di mq. 13871 su cui insiste l’immobile promesso in vendita; per costituire una servitù di passaggio carrabile; ordinarsi la trascrizione della sentenza di trasferimento e della sentenza costitutiva della servitù di non edificabilità e di passaggio; condannare i convenuti a pagare la somma di Lire 2.937.600 oltre ad interessi e svalutazione monetaria, versata a titolo di oblazione per abusivismo edilizio; condannare i convenuti a pagare ex art. 10 terzo comma L. 28/01/1977 n. 10 il contributo di cui all’art. 3 della stessa legge; condannare i convenuti al risarcimento dei danni da quantificarsi in corso di causa.

I convenuti, costituiti in giudizio, eccepiscono la prescrizione e decadenza di ogni azione e, in via riconvenzionale, chiedono che sia accertato il comportamento inadempiente degli attori e dichiarato risolto il contratto preliminare per grave inadempimento o eccessiva onerosità con condanna degli attori all’immediato rilascio dei beni, al pagamento di tutte le somme e i danni causati dall’occupazione dell’immobile e dalla trascrizione della citazione; chiedono altresì la condanna dei convenuti alla eliminazione di tutte le difformità o innovazione da essi effettuate che siano di ostacolo all’ottenimento della abitabilità Le domande di parte attrice e le domande formulate dal convenuto in via riconvenzionale sono da rigettare.

Risulta documentalmente provato che in data 29 gennaio 1981 Ma.Fi. e Ta.An. stipulavano contratto preliminare (regolarmente registrato), con il quale promettevano di vendere a Ca.Fr., che prometteva di acquistare per sé o persona da nominare contestualmente alla stipula del contratto definitivo un immobile sito in Polignano a Mare contrada (omissis) che insiste su una superficie di mq. 1200 circa (particella (omissis) foglio (omissis)) oltre a due vani coperti e rifiniti collegati da una veranda. Nel contratto preliminare si legge che “premesso che l’immobile oggetto della compravendita è soggetto a procedimento penale e amministrativo per violazione alle norme edilizie, procedimento amministrativo in via di sanatoria …”.

Il promittente acquirente, dunque, risulta a conoscenza, al momento della stipula del preliminare, che era in corso procedimento penale e procedimento amministrativo per dichiarati abusi edilizi sull’immobile promesso in vendita.

Sul punto, la Suprema Corte (Cass. sez. 2 n. 20258 del 18/09/2009; Cass. sez. 2 n. 13225 del 22/05/2008; Cass. sez. 2 sentenza n. 1199 dell’8/02/1997) ha statuito il principio che in assenza della dichiarazione, nel contratto preliminare o in un atto successivamente prodotto in giudizio degli estremi della concessione edilizia, ed in mancanza di allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione, il giudice non può pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali su edifici o loro parti, prevista dall’art. 2932 c.c., perché l’art. 40 comma secondo della legge 28 febbraio 1985 n. 47, che richiede le predette dichiarazioni o allegazioni, a pena di nullità, per la stipulazione degli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici o loro parti indirettamente influisce anche sui presupposti necessari per la pronuncia della sentenza di cui all’art. 2932 c.c. che, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l’autonomia negoziale delle parti. Il limite in questione opera pure nei giudizi pendenti alla data in vigore della legge 28 febbraio 1995 n. 47 essendo lo ius superveniens normalmente applicabile agli effetti ancora in corso di rapporti sorti anteriormente.

Orbene dalla documentazione acquisita e prodotta da parte attrice, risulta che nel fascicolo non vi è la domanda di condono (vi sono solo copie dei modelli per il versamento del contributo, peraltro mancante del parere di congruità), così come richiesto dalla legge, bensì una semplice attestazione del Sindaco di Polignano a Mare della domanda stessa presso gli Uffici competenti e della pendenza della relativa pratica amministrativa. Ebbene la mera attestazione del Sindaco, nei termini detti, non consente di verificare la coincidenza, sotto ogni necessario aspetto, tra l’immobile oggetto della domanda di condono e l’immobile oggetto della causa.

Il rigetto della domanda principale assorbe ogni altra domanda di parte attrice.

Anche le domande avanzate in via riconvenzionale dal convenuto non possono trovare accoglimento, in quanto estremamente generiche e non provate. Sostanzialmente parte convenuta chiede la risoluzione del contratto preliminare imputando al Ca. il compimento di “altre” opere edilizie abusive, ma tale tesi è sfornita di qualsivoglia prova.

Alla soccombenza reciproca delle parti consegue la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Definitivamente decidendo sulla domanda proposta da Be.De.Ro., Ca.Ro., Ca.Ma., Ca.To., Ca.An. e Ca.Co., (in qualità di eredi di Ca.Fr.) nei confronti di Ma.Fi. e Ta.An. con atto di citazione notificato il 29 giugno 1987, e sulla domanda riconvenzionale proposta da Ma.Fi. e Ta.An., così provvede:

– rigetta la domanda di parte attrice

– rigetta la domanda riconvenzionale.

Dichiara interamente compensate tra le parti le spese del giudizio.

Così deciso in Bari il 15 marzo 2010.

Depositata in Cancelleria il 16 marzo 2010.