Se un condomino propone un rientro dilazionato del suo debito, l’amministratore prima di prestare il proprio consenso deve convocare un assemblea e mettere la proposta ai voti, richiedendo anche la dispensa dall’agire in via monitoria nei confronti del condomino moroso come previsto dalla legge; la richiesta risulterà approvata in caso di voti favorevoli che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Infatti, nei rapporti tra ciascuno dei condomini e l’amministratore risultano, applicabili le regole attinenti al mandato con rappresentanza, quindi, gli atti di straordinaria amministrazione devono essere indicati espressamente dai mandanti. Tale deve considerarsi la stipulazione di una transazione, in quanto contratto che comporta la disposizione dei diritti delle parti.
Corte di Cassazione Sentenza n. 5021/2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUINTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Margherita Monte ha pronunciato la
seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 51665/2014 promossa da:
T. S.R.L. (C.F. Omissi ), con il patrocinio dell’avv. , elettivamente domiciliato in
Indirizzo Telematico presso il difensore avv.
contro
STUDIO M. S.N.C. E
05640570965), con il patrocinio dell’avv. e dell’avv. in VIA MILANO presso il
difensore avv.
ATTRICE (C.F.
CONVENUTA
OGGETTO: Mandato
Le parti hanno concluso come da fogli depositati per via telematica.
CONCLUSIONI
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
T. s.r.l., condomino del Supercondominio B. T. in San Donato Milanese,
ha proposto rituale atto di citazione nei confronti di Studio M. s.n.c., allegando
inadempimenti della stessa in relazione all’attività di amministratore del
supercondominio svolta da Studio M. snc in persona del .
L’attrice ha affermato che l’amministratore Magri aveva provveduto a pagare a
favore
di s.r.l. fatture contestate dal condominio e relative ad opere apparentemente
mai realizzate, a sottoscrivere una transazione con srl senza
previa autorizzazione assembleare e senza procedere alla convocazione della
commissione di condomini indicata nella delibera assembleare del 6.2.2013, ad
effettuare pagamenti, sia direttamente che mediante girata di cambiali, per
importi addirittura superiori al credito, comunque contestato di . L’attrice ha
affermato, inoltre, con riguardo alla posizione debitoria del condomino
che l’amministratore, disattendendo una specifica delibera assembleare, non
aveva proceduto al recupero forzoso del credito, in violazione degli artt. 1131
c.c. e 63 Disp. Att. c.c., né al recupero forzoso dello scoperto di cassa lasciato
dal precedente amministratore Geom. nonostante la delibera assembleare che
imponeva al Geom. l’iniziativa giudiziaria.
L’attrice ha riferito, infine, che in data 15.5.2014 si era verificata la rottura della
conduttura idrica condominiale relativa all’alimentazione dell’impianto
antincendio e
ciò aveva determinato un allagamento nella zona antistante l’ingresso dei locali
della T srl, concessi in locazione ad altra società per l’esercizio dell’attività di
ristorazione.
In relazione a tale evento l’attrice ha dedotto il ritardato e l’inefficiente intervento
dell’amministratore Studio M.
L’attrice ha allegato, quindi, la violazione da parte della convenuta degli obblighi
derivanti dal rapporto di mandato, applicabili nei rapporti tra amministratore e
condomini e ha chiesto la condanna della convenuta al risarcimento dei danni,
quantificati in € 38.123,76, di cui € 8.123,76 corrispondente all’importo oggetto
della transazione di € 48.746,00- stipulata dalla convenuta in mancanza di
potere- rapportato ai millesimi facenti capo a T srl, € 15.000 quale danno
derivante dall’impossibilità
per T di trovare contraenti cui concedere in locazione i propri immobili a causa
della situazione di degrado degli spazi comuni conseguente alla mancata
riscossione del credito del condominio nei confronti di . e del precedente
amministratore
Geom. €15.000 per la riduzione del canone di locazione riconosciuta da T srl
s.r.l. alla conduttrice in conseguenza della riduzione della clientela e delle
prenotazioni
a seguito della perdita nell’impianto antincendio, non tempestivamente riparata
dall’amministrazione condominiale.
Si è costituita Studio M. s.n.c., eccependo preliminarmente l’improcedibilità
della domanda ex art. 5, co. 1-bis, D.Lgs. 28/2010, vertendosi in materia
condominiale,
nonché ex art. 3 D.L. 132/2014 in relazione alla negoziazione assistita.
Nel merito, la convenuta ha replicato che le fatture contestate erano attinenti alla
gestione del precedente amministratore Geom. , della cui negligenza non poteva
considerarsi responsabile il Geom. M. Con riguardo alla posizione del creditore
la convenuta ha affermato la propria legittimazione a concludere la
transazione senza necessità dai convocare la commissione di condomini, in
quanto il relativo obbligo era imposto in via suppletiva dal verbale
dell’assemblea del 6.2.2013 e vi era stata l’inerzia della commissione dei
condomini.
Per quanto attiene al credito vantato dal condominio nei confronti di .,
Studio Mc ha dedotto l’intervenuto accordo transattivo ed un piano di rientro
con B s.r.l., titolare di un contratto di leasing dei locali intestati a
. La convenuta ha affermato, altresì, che l’azione di recupero del credito nei
confronti del precedente amministratore non era stata proposta in quanto era
necessaria, a tal fine, una delibera autorizzativa da parte dell’assemblea.
In riferimento al danno lamentato dall’attrice in occasione della perdita
dell’impianto antincendio, Studio M ha eccepito il difetto di legittimazione passiva
in capo all’amministratore, essendo legittimato passivamente il condominio ex
art. 2051 c.c. e, comunque, ha contestato l’ omesso intervento
dell’amministratore e la prova del nesso
di causalità fra tale omissione ed il preteso danno da riduzione dei canoni di
locazione. La convenuta ha contestato, infine, la prova degli altri danni lamentati
dall’attrice, rilevando anche che si trattava di danni non verificatisi, ma solo
temuti considerato che il condominio ed il nuovo amministratore avevano la
facoltà di agire per il risarcimento sia nei confronti di srl, sia nei confronti della ,
sia nei confronti dell’ex amministratore .
Sentenza n. 5021/2017 pubbl. il 05/05/2017
RG n. 51665/2014
1- In via preliminare, si rileva che sono infondate le eccezioni d’improcedibilità
delle domande.
La controversia in esame non rientra nella materia condominiale, per la quale
l’art. 5, co. 1-bis, D.Lgs. 28/2010 prevede l’esperimento del procedimento di
mediazione quale condizione di procedibilità della domanda. Infatti, la nozione di
materia condominiale deve intendersi in senso restrittivo e non può ad essa
ricondursi il caso di specie, inerente ai rapporti tra un condomino e
l’amministratore, cui si applicano le disposizioni in materia di mandato.
Parimenti, non risulta applicabile l’art. 3 D.L. 132/2014, convertito nella L.
162/2014, che prevede, fuori dai casi previsti dall’art. 5, co. 1-bis, D.Lgs.
28/2010, per le domande di pagamento a qualsiasi titolo di somme non
eccedenti i cinquantamila euro, l’esperimento della negoziazione assistita quale
condizione di procedibilità della domanda. La normativa richiamata non è
applicabile al caso di specie, in quanto non ancora in vigore al momento
dell’instaurazione del giudizio con l’atto di citazione notificato nel luglio del 2014.
2- Nel merito va accolta la domanda dell’attrice di risarcimento dei danni
derivanti dalla stipulazione della transazione con srl, per quanto di seguito
esposto.
L’attrice ha documentato che in data 28.10.2013 l’amministratore Studio M
snc, in persona del geom. M ha stipulato con srl una “transazione
economica”, avente ad oggetto fatture dell’importo capitale complessivo di €
32.788,00 Iva compresa (doc. 12). In base alla transazione è stato riconosciuto
ad srl il
diritto al pagamento del capitale delle fatture, avendo i rinunciato agli
interessi moratori pari ad € 21.160,19 (cfr. il precedente verbale di transazione
25.7.2013 sottoscritto dal Geom Magri per il supercondominio Bo T ed il sig.
i, doc. 12 attrice).
Riguardo a tali fatture dal verbale della precedente assemblea condominiale del
6.2.2013 risulta che, su segnalazione del condomino Orlando, veniva rilevato
quanto segue (doc.
6 attrice):
“sono presenti fatture degli anni precedenti ancora da saldare e precisamente
emesse dalla ditta in contestazione, per attività svolte in condominio non
autorizzate dal condominio stesso. L’amministratore ha proceduto ad esporre
relative contestazioni anche al precedente amministratore, sottolineando che
alcune fatture emesse da dovevano essere deliberate in via straordinaria
dall’organo assembleare in quanto presentavano quote superiori gli Euro
10.000,00. A fronte di quanto esposto, l’Assemblea invita l’Amministratore a
prendere contatti con l’Impresa
e la ditta M. A. e proporre una transazione. In assistenza dell’Amministratore
viene nominata una commissione composta dai Sig.ri M.i,
B, B, L, Ni ed Eo”.
Dal senso complessivo di quanto verbalizzato si evince che le fatture di
erano già state contestate dal condominio in quanto relative a lavori non
autorizzati dallo stesso e che, pertanto, l’attuale amministratore Studio M
avrebbe dovuto
prendere contatti con l’Impresa e farsi assistere da una commissione di
condomini per formulare ad una proposta di transazione.
In violazione di tale incarico Studio M ha proceduto, invece, a stipulare in
autonomia la transazione con in data 28.10.2013, senza consultarsi con
la commissione dei condomini.
La transazione conclusa con in data 28.10.2013- contrariamente a quanto
affermato dal convenuto- non risulta in seguito ratificata dall’assemblea del
condominio, non essendo stati prodotti verbali di successive assemblee da cui si
evinca l’asserita ratifica.
Dalla successiva assemblea del 18.2.2014 risulta, invece, che il condominio non
ha approvato il bilancio consuntivo dell’esercizio 1.10.2012-30.9.2013, in quanto
il sig. O. faceva presente di non essere intenzionato ad approvare il bilancio,
perché non
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Ulteriore conferma del fatto che il condominio non abbia ratificato la transazione
sottoscritta da Studio M. con srl si rinviene nel verbale della successiva verifica
contabile del 16.4.2014 svolta nel contraddittorio dell’amministratore M.i per
Studio M. , del sig. O. e di altri condomini. I presenti hanno
contestato all’amministratore la legittimazione a procedere autonomamente alla
stipulazione della transazione. In particolare il sig. O. ha chiesto
all’amministratore alcuni chiarimenti, fra i quali il seguente: “come mai, in
contrasto con quanto deliberato, le transazioni con e M. A. sono state gestite in
autonomia dall’amministratore e non sono stati coinvolti i soggetti (B., M., B.,
L., N., E.) indicati nella delibera?”.
In quella sede l’amministratore ha risposto di avere proceduto autonomamente
trattandosi di un periodo (estivo) “non consono per interpellare i condomini”, così
ammettendo di non avere interpellato i condomini della commissione e
deducendo un motivo neppure verosimile, considerato che la transazione non è
stata sottoscritta nel periodo estivo, ma a fine ottobre.
Tale risultanza confessoria (cfr. il verbale della verifica contabile doc. 11
sottoscritto anche dall’amministratore Magri) smentisce l’assunto della
convenuta nel presente giudizio, secondo cui l’amministratore Studio M. si
sarebbe solo sostituito in via suppletiva alla Commissione, per l’inerzia di
quest’ultima.
Si deve affermare, quindi, la responsabilità di Studio M. ex art. 1218 c.c. per
inadempimento degli obblighi in materia di mandato in relazione alla transazione
stipulata con
Nei rapporti tra ciascuno dei condomini e l’amministratore risultano, infatti,
applicabili
le regole attinenti al mandato con rappresentanza (Cass. Sez. Un. n.
9148/2008),
risultava chiaro il conto economico e proponeva all’organo assembleare un
accertamento contabile a proprie spese; l’assemblea ha accettato tale proposta
e, pertanto, ha rinviato la delibera del bilancio consuntivo ad una prossima
assemblea in via straordinaria (doc. 6 attrice).
richiamate dall’art. 1129, co. 15, c.c. In particolare, ex art. 1708 co. 2, c.c., gli atti
di straordinaria amministrazione devono essere indicati espressamente dai
mandanti. Tale deve considerarsi la stipulazione di una transazione, in quanto
contratto che comporta la disposizione dei diritti delle parti. Inoltre, la condotta
dell’amministratore si pone in contrasto con gli obblighi su di lui incombenti ex
lege in base all’art. 1130, n. 1, c.c. che gli impone di eseguire le delibere
assembleari.
Risulta, infatti, che Studio M, in persona del geom. M.i, ha stipulato la
transazione con . srl, cioè un atto eccedente l’ordinaria amministrazione che,
in quanto tale, esulava dalle sue attribuzioni ex art. 1130 c.c., in violazione
dell’obbligo imposto dall’assembla condominiale del 6.2.2013 di prendere
contatti con
srl per proporre una transazione con l’assistenza della commissione dei
condomini.
Ne consegue l’affermazione della responsabilità contrattuale della convenuta
per il danno- concreto ed attuale- derivato dalla transazione, insito nel fatto che
in base alla transazione è stato pagato il capitale delle fatture, senza che alcuna
rinuncia sul capitale venisse concessa da srl nonostante le contestazioni già
formalizzate dal condominio circa la mancanza di autorizzazione ai lavori.
La convenuta ha ammesso, inoltre, che in forza della transazione è stata versata
ad
SRLi la somma di € 38.828,00 oltre ritenuta d’acconto del 4% (v. memoria n. 2
pag. 4), vale a dire € 40.381,12, mentre l’attrice non ha documento il pagamento
della maggior somma di € 48.746,00.
Il danno risarcibile si liquida, quindi, nell’importo di € 6.729,71, rapportato a
millesimi 166,655 facenti capo a T srl come condomino.
3- Si devono respingere, invece, le domande risarcitorie formulate dall’attrice in
ordine alla mancata riscossione dei crediti vantati dal condominio nei confronti di
e del precedente amministratore Geom. Giuliano, nonché al mancato intervento
di Studio M. a seguito della perdita nell’impianto antincendio.
La convenuta ha dedotto prove orali per contestare propri inadempimenti.
Si deve, tuttavia, rilevare preliminarmente come nel caso in cui sia proposta
domanda di risarcimento danni, il giudice che ritenga evidente il difetto di
allegazione e prova in ordine alla natura ed entità del danno subito, può – in
applicazione del principio della
c.d. “ragione più liquida” – invertire l’ordine delle questioni e, in una prospettiva
aderente alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio
valorizzate dall’art. 111 Cost., respingere la domanda sulla base di detta
carenza, posto che l’accertamento sulla sussistenza dell’inadempimento, anche
se logicamente preliminare,
non potrebbe in ogni caso condurre ad un esito favorevole per l’attore (Cass. n.
17214/2016; Cass. n. 12002 del 28/05/2014).
Nel caso di specie l’evidente mancanza di prova del danno allegato dall’attrice
rende superflua la verifica dell’inadempimento del convenuto ed altresì assorbe
la rilevanza dell’eccezione della convenuta di difetto di legittimazione passiva
dell’amministratore in ordine alla domanda di risarcimento del danno per la
perdita della tubatura dell’impianto condominiale.
Con riguardo alle domande risarcitorie in esame T. non ha fornito alcuna prova
del
danno, limitandosi a richiamare la situazione di mero degrado conseguente alla
crisi di liquidità del condominio. Secondo l’attrice la convenuta, astenendosi dal
procedere al recupero delle somme di cui il condominio era creditore, non ha
pagato tempestivamente
i fornitori, che quindi si sono rifiutati di rendere i servizi a favore del condominio.
Ciò avrebbe comportato, secondo l’allegazione dell’attrice, una situazione di
degrado degli spazi comuni e l’impossibilità di trovare contraenti disposti a
condurre in locazione i suoi immobili.
L’attrice non ha dedotto, tuttavia, alcuna prova in merito all’asserita impossibilità
di porre in locazione i suoi immobili da settembre 2013 e, pertanto, è rimasta del
tutto priva di concreti riscontri l’affermazione di un danno quantificabile in €
15.000,00 per mancati introiti.
Parimenti non è provato che dall’asserita inerzia dell’amministratore
nell’intervento per la riparazione della perdita d’acqua sia derivato un danno,
anch’esso quantificato dall’attrice in € 15.000,00, per riduzione del canone di
locazione di T srl.
L’attrice non ha formulato prove a conferma delle circostanze dedotte riguardo
all’impossibilità per il conduttore di utilizzare lo spazio antistante i locali a causa
dell’allegamento e si è limitata a produrre la nota di credito emessa in favore di T
srl (doc. 27). Nella nota si fa riferimento all’allagamento che avrebbe reso
impossibile lo svolgimento di eventi commerciali ed altresì all’accordo transattivo
del 18.9.2014, ma tale accordo non è stato prodotto e, quindi, non è neppure
possibile valutare i criteri in base ai quali le parti hanno concordato la riduzione
del canone di locazione.
Non vi è prova, quindi, che la somma di € 15.000,00- oggetto della nota di
credito emessa dalla stessa attrice- corrisponda ad un danno causalmente
riconducibile all’asserita inerzia dell’amministratore nell’intervento sull’impianto
condominiale.
4- Per tutto quanto esposto, la domanda risarcitoria proposta da T srl dev’essere
accolta limitatamente alla somma di € 6.729,71, da rivalutare secondo gli indici
Istat Operai ed Impiegati dalla data dell’inadempimento riferibile alla stipulazione
della transazione (23.10.2013) alla data della sentenza. Sulla somma decorrono
gli interessi compensativi che si liquidano al tasso legale da calcolare dalla
somma via via rivalutata anno per anno sino alla sentenza e, successivamente,
fino al saldo sulla somma così rivalutata (Cass. Sez. Unite n. 1712\1995).
Per il principio di soccombenza ex art. 91 c.p.c. la convenuta deve essere
condannata al pagamento delle spese processuali, liquidate nel dispositivo in
relazione alla somma attribuita dalla parte vincitrice ex art. 5 D.M. 55/2014.
P.Q.M.
Il Tribunale di Milano, V sezione civile, pronunciando nella causa come in
epigrafe
promossa, così provvede:
Repert. n. 4000/2017 del 05/05/2017
pagina 9 di 10
Firmato Da: MONTE MARGHERITA Emesso Da: POSTECOM CA3 Serial#:
de24c – Firmato Da: ARENA DOMENICO Emesso Da: POSTECOM CA3
Serial#: db0dd
Sentenza n. 5021/2017 pubbl. il 05/05/2017
RG n. 51665/2014
1. Condanna Studio M . a pagare a T s.r.l. la somma di € 6.729,71
da rivalutare secondo gli indici Istat Operai ed Impiegati dal 23.10.2013 alla data
di pubblicazione della sentenza, oltre gli interessi al tasso legale da calcolare
dalla somma via via rivalutata anno per anno sino alla sentenza e,
successivamente, fino al saldo;
2. Respinge le ulteriore domande dell’attrice;
3. Condanna Studio M. a pagare a T s.r.l. le spese processuali che
liquida in € 4.000,00, oltre il rimborso del 15% ex art. 2 DM n. 55\2014 ed oneri
accessori di legge. Milano, in data 5.5.2017.
Giudice
Dr.ssa Margherita Monte
Condominio e destinazione della cosa comune